楼市限贷松绑
部分银行和多个城市：房贷还清可享受首套房优惠政策
房贷政策演变
2007年9月的政策是：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。随后，央行和银监会补充通知：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。
2008年10月27日起，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。
2010年4月，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。此后，房地产政策愈加严格。同时还辅以出台了限购政策。
⊙记者 苗燕 朱楠
商品房贷款政策在部分银行和部分地区出现松动。
银行证实
昨日下午，有传闻称“首套房认定标准将放松”，其表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。
记者从被传闻的一家银行了解到，此消息基本属实。这家银行昨天上午召开了会议，部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。从具体的政策上看，首套房贷的优惠力度加大，首套房利率或重回7折时代；房贷还清的可视为首套房，享受首套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。
记者还了解到，由于地区之间的房地产市场发展不均衡，因而在政策实施过程中，将由各分行根据当地的实际情况确定优惠的利率标准。预计房价居高不下的一线城市的优惠力度没有二、三线城市大。
局地已当急先锋
事实上，部分地方已经松绑了房贷政策。
昨日，福州市政府正式发文，宣布购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。
而南京、杭州等地目前的首套房认定标准已经按照“只要房贷余额还清，就算首套房”执行了。
有开发商告诉记者，农业银行江苏分行目前在首套房认定上有两个放松执行的口子：一是贷款余额已还清的，即可认定为首套房；二是夫妻双方只要有一方未贷款的，以其为主贷人，就可认定为首套房。
杭州早在8月初就有银行放松了首套房认定标准。如招商银行，已还清房贷余额的即算首套房，在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。且二套房的贷款政策也有所放松，部分购房者的二套房贷首付可降至三成，但利率依然要上浮10%。
湖北本月出台“鄂七条”，称首套房贷利率最低可7折。
有分析人士指出，中央曾将稳定房价和住房保障工作的职责赋予了省级人民政府。因此，地方政府根据当地房地产市场发展的实际情况进行政策调整也属合理。
开发商欢欣鼓舞
房贷政策在当前出现松动的原因或与经济形势有关。业内人士称，尽管多地已放开了限购政策，但8月楼市的数据仍创下10年来最低，成交量还在持续走低。为此，房贷政策的松动，有利于释放、刺激一些自住和改善型需求。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，以目前市场情况来看，首套房贷款的放松势在必行，首套房的认定为认房不认贷、二套房利率恢复到基准利率，都会逐步成为现实。“限贷放松一定会遵循一个原则：凡自住需求都会得到支持，但由银行把控风险。”杨红旭表示。
对于开发商来说，限贷松绑无疑是重大利好，尤其是在“金九”失色、购买力疲弱的当下，限购松绑对于促进买家入市作用巨大。
“房企都在讨论贷款松绑的事，虽然消息还未确认，但大家都感到欢欣鼓舞。”一家福建上市房企内部人士告诉记者，在销售过程中，开发商明显能感受到，购房需求不是没有，而是信贷支持不足导致需求难以释放。“尤其是很多改善型住房需求，按照二套房认定首付必须达到七成，这对于很多购房者来说难度很大。如果贷款还清这种改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能换得起房了。”
一家全国性房企上海公司负责人向记者表示， “一旦限贷松绑，配合四季度供应高峰，冲刺全年销售指标才有可能，否则今年铁定完不成任务。”
【上海证券报】
放开限贷之后，又能怎样？
小金从接近央行人士处获得了确认，但对方称何时发文公布则不好说。该人士还认为，该政策不会对市场造成多大影响。因为银行对此诉求并不强烈。政策效果还需看未来利率走向。
另有地产界人士称，限贷放开及鼓励首套房贷款等政策放松，预计刺激银行放贷的效果有限，因为银行通过其他渠道如信托、基金等方式“放贷”收益率更高，如果首套房还搞七折优惠，银行更没有积极性。
“放开之后，贷不贷银行自主决定，这就看市场利率走向了。如果市场很缺钱，银行手头不宽裕，这种优惠就形同虚设。”某私募人士称。
据悉，由于目前PE行业募资较难，往往需要通过银行等第三方来完成募资，而银行通过将优质客户引向PE基金，获取的收益率非常可观，除了抽成基金管理费，还要分羹基金收益。这种做法显然比简单的放贷给购房者更“暴利”。
这有反面佐证。此前不久，上海有购房者通过假离婚获得首套贷款资格，企图在此基础上获取优惠利率，结果问遍各大行，都没有任何优惠打折，原因就在于银行不缺“求贷者”。“给他基准利率已经很不错了。”某银行负责信贷的人士如此说。
可见，银行态度与整个市场利率居高不下密不可分。因此，如何降低利率，让企业降低融资成本，是中央当下面对的重要课题。近期央行已经有所动作。比如最近央行悄然将公开市场操作的14天正回购利率下调了20基点至3.5%，指导利率下行的意图明显。
而李克强总理在视察上海自贸区期间也有类似表态。李克强总理对随行的人民银行行长周小川和银监会主席尚福林说，让你们把利率压下来是挺困难的，但一定要通过改革来倒逼，让跨境的资金有效流入以后，使得国内的资金成本加快降下来，这是最好的办法。
此后不久，周小川也开始表态。9月20日至21日，G20财长和央行行长会议在澳大利亚凯恩斯举行，周小川在此间表示“要解决城镇化的融资问题。这需要金融部门的大力支持。将来要通过进一步改革解决地方政府筹资问题，弥补地方发展的资金缺口。”
与PE募资难、企业从银行贷款难不同，A股这两年来通过资本市场定增，融资非常容易，且成本低廉。比如，6月底，华谊兄弟和光线传媒双双推出定增预案。分别拟募资25亿元和28亿元。 7月，香雪制药试水创业板配股，拟募资16亿。 8月7日，乐视网公布了非公开发行预案，拟向多个机构定增近1.3亿股，拟募资总额不超过45亿。“这些定增，机构都抢占要，比一级市场募资容易多了。”某PE合伙人如此感叹。
据金融资统计数据显示，截至9月21日，A股披露定增融资的公司多达230家，合计拟募资金额逾4100亿。2013年全年披露定增方案的家数是249家，合计拟融资金额约3400亿。可见其火爆。
【上海证券报——金融资】