来源：樱桃大房子

刚刚，上海出台楼市新政。具体调整方向有以下4点：

1、放开限购！外环外随便买。

-上海户籍居民家庭及成年单身人士； -非沪籍居民家庭及单身人士，需自购房之日前连续缴纳社保或个税满1年。

这两类人外环外的房子，随便买。

等于是都放开了套数，但并没有全部放松购房资格，还是在存量有资格的人群里放松。

那这个效果就会跟北京一样比较有限了，你想想已经有资格的有钱人现在谁会去郊区投资呢。

2、公积金贷款额度涨，支持住房公积金“又提又贷。

一是提高个人住房公积金贷款额度。

  住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。

  首套最高贷款额度从160万元提高至184万元；

  多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；

  二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

二是支持提取住房公积金支付购房首付款。

三是支持住房公积金“又提又贷”。

现在公积金能贷出来更多钱，还支持公积金付首付，“又提又贷”。放大了首付空间和贷款空间，这样能少贷一些商贷，也给购房者能省点钱。

3、房产税也松了！ 非沪籍家庭—— 第一套住房暂免征收房产税！ 第二套以上，按人均60平扣除免税面积。

非沪籍家庭——
第一套住房暂免征收房产税！
第二套以上，按人均60平扣除免税面积。

4、房贷利率不区分首套二套！银行自己定！

对于有购买力的人群，也能省下一点钱，假设500万的房子，按照新政前二套利率为3.45%（主城），月供22312.91元。

新政后和首套利率一样，即3.05%，那么月供为21215.27元，一个月能省下1000元的月供。30年下来可以省下39.51万元的利息。

放开限购的政策跟北京一样，放开套数，没有放开资格，还是在存量人群里面打转。

但是，这个效果怎么样呢？我觉得还是有限，主要是外环外的吸引力已经在收缩了。

今年，上海结构分化在持续扩大。一边是新房限价松动、核心地段温和上涨，另一边是二手房以价换量、远郊继续阴跌。

今年想在上海买新房的，基本都在中外环扎堆，那里认购率蹭蹭往上涨。 外郊环一带，只有挑到地铁口、商业好的核心板块，房子还能出得掉； 而郊环外，就直接凉了，认购率跌破三成，买房人基本不去了，这些板块已经被市场判了“死刑”。

有数据显示，今年上海全市没卖出去的新房，80.1%居然都在外环外！这也是限购放开的主要原因。

二手市场，外环外也在经历“踩踏式”下跌，老破小和次新房都在“割肉”出逃，。

而新房八成以上都在外环外，供应太大，开发商只能继续打折冲量，二手只能跟着往下滑；

而且现在市区低于300万的老破小越来越多，直接抢走了原本要去郊区的刚需。

到2025年7月，上海300万以内的二手房成交量已经上升58%了。而在2023年1月还是32%，在2024年是50%。

（上海二手房成交结构）

现在，限购仅仅只是放开限购数量，并没有放开限购人群，也就是说，之前符合条件的家庭和单身人士你在外环外随便买，想买几套买几套。不符合条件的想买也买不到。

外环外对于符合条件的人，该买了也买了。放开套数，有这个资金的人，他们真的会去外环外冲个十套八套吗？那还不如集中子弹到核心区去搞一套。

上海楼市有这样一句话，“外环十三套，遇到内环小开还是要低调的”。内环搞不到，中环也比外环外香。

这个限购放开的效果如何，我们可以看下北京的。

8月8日，北京放开五环外现购后，北京五环之外的一些新房、二手房看房量有所回升，但幅度应该不是很明显。

8月9日至8月18日，北京新房成交1069套，环比增长约37%，但同比还是下降了约20%。

二手房成交压根没起色，10天内二手房成交4039套，环比还了下降9%。

而且挂牌量还在持续增加，现在北京的二手房挂牌量已经超过16万套了。

所以，短期一个月来看，上海可能会带来一点外环外新房、二手房的成交量。但政策效应过了又还会继续下跌。

整体来看，上海政策就是跟在北京屁股后面，对马上到来的“金九银十”增加一些市场热度。但下跌的趋势是很难改变的。

现在，房价震荡式下跌，放松政策只是减缓一下房价跌幅，现在大家买了之后，最大的担心就是买完会不会跌，信心很难修复，投资就难有多大的规模，都是刚需为主。

现在北京和上海都放开了，接下来就看深圳了，估计很快深圳也要有政策了。

去年9月26房地产出台了比较大的政策，效果只维持了半年，随着今年4月关税战这个黑天鹅的到来，以及有一些重磅政策并没有落地，比如要地方拿资金去回购商品房，今年根本就没有落地，所以效果半年就没了。

现在马上九月了，今年房地产还会出台大政策吗？出是肯定会出，但是大概率不可能再出台去年926那么大力度的政策了，今年4月之后，房地产的行情一直在下降，不管是成交量还是价格，都在双双下滑。