来源 | 深蓝财经

8月30日晚，万科发布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元，全力销售，回款率超100%，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流，年内已无境外公开债；同时，实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程；三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持第一梯队，高质量交付7.4万套房子，物业服务及租赁住宅业务持续巩固行业头部优势，实现稳健增长。

多年坚持稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力，在自身努力和各方支持下坚守了财务安全底线。经营层面，全力销售跑赢大势，实现超100%回款率，销售回款近1300亿元；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债524亿，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

此外，万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，万科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽报”。

伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。

目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。 

不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。根据公开信息显示，国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。

当晚，万科召开中期业绩会。会上，在回应有关万科REITs推进情况的提问时，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，REITs是行业新发展模式的重要探索之一，并分享了万科在商业、物流、公寓等多赛道REITs的积极进展。

万科表示，万科在2023年就明确了集团统筹、三支REITs共同推进的工作安排，力图抓住政策有力支持的时机，通过资产退出实现现金流与利润贡献；力图带动集团实现“投-融-建-管-退”的经营性资产良性循环；力图通过REIT反向促进各类资产经营水平的提高。

关于多赛道REITs的进展，万科表示，今年4月30日中金印力消费基础设施REIT正式在深交所上市交易，募资总额共32.6亿元，是万科在REITs发行上的里程碑。物流REITs已于今年3月通过发改委审批，获得证监会受理。公寓REITs也已在申报阶段，已经获得相关指导和反馈，标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保障性租赁住房。此外，万科也关注到行业中出现私募REIT的尝试，万科建万基金武汉项目加入了“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”，项目已于7月30日在上交所挂牌上市。

万科方面表示，REITs对于万科的重要意义，在于促进打造优良资产，包括完善资产的各类权证、提升资产的经营效益、为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据。此外，REITs帮助万科链接了行业里领先的、专业的投资机构，如国寿、中金、中信、建信、泰康等，他们不仅是REITs投资人，也是万科不动产经营提升过程中的战略伙伴，支持万科成长。