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“千亿房企”数量腰斩,2023年房企又会怎样?

作者:深蓝财经 来源:原创 浏览: 2022-12-31 22:08:48
种种迹象都指向一个信号:政策托底下,2023年楼市将走出底部。
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楼市,终于等来了春风。

继前不久的“三箭齐发”后,临近年底,房地产行业又释放出重大信号。

风水轮流转,谁能想到,这一年来备受冷眼的房地产,又重回“国民经济支柱产业”了。

12月中旬以来,多个监管部门指出,房地产是国民经济的支柱产业。这意味着房地产的重要性再次提高,而最早打出“活下去”口号,在今年年初还提出中国房地产市场进入“黑铁时代”的万科董事局主席郁亮甚至直呼:

微光在逐步变成曙光。

时隔20年,房地产再次成为支柱行业,政策面都在逐步向好,而且在力度、广度上全面超出万科预期和现象。

种种迹象都指向一个信号:政策托底下,2023年楼市将走出底部。

“千亿房企”一年内腰斩过半

2022年确实是楼市最艰难的一年。

这一年经历了此前几年不曾有过的深度调整。购房需求减弱,叠加部分项目停工及疫情反复等因素,房地产市场整体呈现较为低迷的状态。房地产开发投资增速从2021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%,大致拖累GDP增长约1.5个百分点,拖累固定资产投资增长约3个百分点,拖累社会消费品零售额增长约4.5个百分点。

整个2022年,房地产各项指标几乎都走出了一条持续下滑的曲线。国家统计局数据显示,2022年1-11 月,房地产开发投资同比下滑9.8%,其中11月单月同比下滑19.9%;商品房销售额同比下滑26.6%;房企到位资金同比下滑25.7%,11 月单月同比下滑35.4%。

面对楼市低迷,2022年超300省市出台政策近千条。但由购房者信心不足,市场仍处于筑底过程,下行态势没有真正得到扭转。业内人士预测,为恢复购房者信心,预计2023年相关部门还会在需求端持续发力。

但对于房地产行业来说,即便2023年楼市回暖,也很难回到2021年之前的规模了。

行业面临拐点已是不争的事实。12月21日,著名经济学家任泽平发表了关于2023中国经济十大预测的演讲,认为房地产将步入存量分化时代,区域分化、房企分化、地段分化等将日益明显,都市圈城市群时代来临,房产税代替土地财政是大势所趋。

行业进入存量时代,意味着进入洗牌阶段,未来90%的房企将消失,房地产产业链上的建材、家具、家电等也将大洗牌。

其实目前,房企的销售榜单已经进入洗牌阶段。据克而瑞数据显示,2022年房企销售额在千亿以上规模的只剩下20家。其中排名第20位的远洋集团销售金额刚刚跨过千亿门槛。而2020年巅峰时期,行业内的千亿房企数量为43家。2021年数据与2020年持平。也就是说,仅在2022年一年,千亿房企数量直接腰斩。

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△图源:克而瑞研究中心

行业面临“大洗牌”,房企要如何穿越周期?


多元发展  两条腿走路更“稳”

比内地房地产市场起步和发展更早,率先经历过完整房地产周期且经过国际资本洗礼的港资房企,往往给内地房企更多启发。

老牌港资房企新世界,在过去的50年发展中,曾经历了全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境和楼市低谷。在新世界发展有限公司执行董事、新世界中国地产有限公司董事兼行政总裁黄少媚看来,企业穿越周期的能力来自收入的多元化。合理多元化发展是帮助企业削减风险、熨平周期波动的重要方式。

站在行业拐点上,房地产要走向健康发展,开辟“第二增长曲线”就显得尤为重要。“第二增长曲线”是房企最重要的“压舱石”和潜在的“发动机”。

这已经是房地产行业的共识。碧桂园、万科、龙湖、万达等房企也在这一领域有所探索,早早就开辟了“第二增长曲线”,如今已快速成长,释放出更高的成长活力,为企业营收的增长奉献出不少力量。

龙湖便是佼佼者。2022年1-11月,龙湖集团累计实现经营性收入212.4亿元,超过去年全年的188.3亿元,创历史新高,仅经营性收入每月就有20亿元现金进账。截至目前,龙湖商业已开业商场超过70座,冠寓开业门店超过11万间,物业服务持续外拓,并在写字楼服务、智慧物业服务等细分领域建立起核心竞争优势,上述经营性业务为龙湖贡献稳定的现金流,保持公司充足的流动性。

龙湖2022年中期业绩报告显示,2022年上半年,包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿,达110.4亿元,同比增长26%,3年复合增长率达36%。

此外,最早喊出“活下来”的万科,也是最早多元化布局的房企之一。其业务版图从物管、物流、长租公寓到养猪,其中,物管业务占据其非房业务半壁江山,被视为万科的“第二增长曲线”。今年10月,万科物管平台万物云登上了港交所,打破港股物业板块市值排名,一度超越碧桂园服务,成为港股物业板块市值第二。

重点发力建筑机器人的碧桂园,也在今年加快了建筑机器人商用的进程。截至2022年5月,投入商业化应用的23款机器人累计应用施工面积破1000万平方米。

早已剥离房地产,转型“轻资产”的万达,顺利避开本轮房产危机,并且在今年强势回归,不仅在年底的卡塔尔世界杯上,狂砸59亿元,刷足了存在感。还在一众房企紧缩过冬之际,手持大笔资金开始“抄底”房地产。万达商管也在今年10月底第三次递交招股书,上市在即。


城市分化加剧

聚焦高能级城市

在2023年城市分化进一步加剧的情况下,土储的重要性不言而喻。

土储是房企未来发展空间的基石,没有土地则是缘木求鱼。然而,2022年土拍市场热度回落,房企拿地积极性不高,多个城市拿出优质地块亦无人问津。

据中指研究院数据显示,2022年,TOP 100企业拿地总额12975亿元,同比下降了48.9%,全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元,较上年同期下降24亿元,TOP 100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

不仅如此,今年土拍的城市分化还在加剧。今年房企聚焦核心城市,北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥土拍热度相对较高。长春、沈阳等城市,至今尚未能推出第三批次集中供地,全年宅地供地计划完成率不足三成。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,由于2022年拿地重点开始向热点城市靠拢,“马太效应”会逐步体现,2023年不同城市的市场分化更为明显。

而在今年依旧活跃在土拍市场,聚焦高能级城市的房企,有望在2023年城市分化行情下占得先机。

从今年22城拿地分布来看,地方国资拿地金额占比为42.0%,超过了央国企的37.4%,民企仅为15.8%。国央企和城投公司依然是拿地主力军,民企拿地的积极性不强。受到资金压力的影响,全国性布局的头部民企除龙湖之外,基本在土拍市场上消失。

龙湖是罕见活跃拿地的民营房企之一。龙湖在2022年土拍市场中摘得34幅地块,总建筑面积超400万平方米,分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市,权益地价近300亿元。

据中指研究院公布的2022年房企权益拿地面积TOP100中,龙湖排名行业第9位,也是TOP 10 中唯一一家民企。

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 △数据来源:中指研究院

此外,在全年销售额上,龙湖在楼市下行的2022年也取得了亮眼的成绩。在克而瑞发布2022年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200中,龙湖以2032.7亿元的销售数据排名行业第9,相比去年提升1位。

结语

正如网友所期待:所有的糟糕的事,都将殁于2022年的冬天。

大疫三年,终于迎来了结束。毫无疑问,提振经济是接下来2023年的主题。从年底国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”,中共中央、国务院将“促进居住消费健康发展”写入《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》。中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之中,并提出房地产行业要向新发展模式平稳过渡。

效果随即开始显现。以“民企示范生”龙湖为例,仅在12月,其单月销售额达到200.5亿元,环比增长约15%,销售回暖速度高于行业平均水平。

可以预见,针对楼市下行,2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆,并带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。

政策已经释放出“最强音”,走出楼市底部,剩下的就交给时间了。


深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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