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行业释放触底信号,这些房企,稳了!

作者:深蓝财经 来源:原创 浏览: 2022-09-02 15:33:58
地产下行已有触底趋势,挑战与机遇并存。旭辉控股的董事局主席林中说过:2022年是其从事房地产行业30年以来最艰难的一年。对其他房企亦是如此。在行业下行的大背景下,稳住,反而成了最好的业绩。
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最近多家房企“扎堆”发布中报。没有意外的,行业下行的压力下,多数企业盈利承压。2022年的中报,多多少少暴露出更多房企的真实状况。

据中国房地产不完全统计,截至8月26日,已有103家房企发布2022年半年报或中期业绩预告,其中45家房企预计或已经出现亏损,58家预计盈利的房企中有40家净利润同比下滑。

45家房企亏损总金额预计超过271亿,其中,预计有10家房企亏损超过10亿元及以上。

地产下行已有触底趋势,挑战与机遇并存。旭辉控股的董事局主席林中说过:2022年是其从事房地产行业30年以来最艰难的一年。对其他房企亦是如此。在行业下行的大背景下,稳住,反而成了最好的业绩。


头部房企已发出触底信号

头部房企基本上都稳住了。TOP 10房企中的保利发展(600048.SH)在7月就发布业绩快报,小秀了一下肌肉,上半年实现营业收入1108.5亿元,同比增长了23.19%。

中海、龙湖、万科等其他TOP 10的房企,也在8月底相继正式公布中期业绩。首先来看中海(600048.SH),2022年上半年,实现营收1037.9亿元,同比下降约3.8%,虽然有少许下滑,但总的来说,还是稳住了。

而向来以稳健著称的龙湖,这一次依旧稳健。8月26日,龙湖(0960.HK)发布中报,2022年上半年营收948.0亿,同比增长56.4%,业绩相当亮眼。

8月最后两天发布财报的万科,也拿出了一份亮眼的成绩单。2022年上半年,万科营收2069亿元,同比增长24%,归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.6%。

另一方面,多个房企调低2022年销售目标时,部分头部房企也释放出触底的信号。

如坚持“不作调整”的越秀地产,在8月22日的业绩会上表示,对完成1235亿元的销售目标充满信心。

龙湖集团CEO陈序平在8月26日的业绩会上透露,8月份随着杭州、上海一些项目的进展,有信心能实现当月同比销售额回正。

再来看毛利率。行业下行的大背景下,房企的利润空间被不断挤压,许多房企已经不再把毛利率增长作为目标,更多的是将毛利率保持在20%以上。

今年上半年,金辉控股毛利率17.7%,绿城中国毛利率17.35%,港龙中国20.82%,越秀地产毛利率21.2%,绿地控股房地产相关毛利率21.53%,碧桂园毛利率10.6%,龙湖集团毛利率21.25%,中海地产毛利率23.46%,万科毛利率为20.48%,主流房企的毛利率均有不同程度下滑。

但也有一些暖意。如金地集团,2022年上半年房地产业务结算毛利率为21.38%,同比上升6.93个百分点,整体毛利率水平回归至行业较好水平。

还有万科,虽然2022年上半年毛利率相较去年同期下降了2.48个百分点。但具体来看,2022年第二季度的毛利率环比第一季度,上升了2.29个百分点至21.16%。

多家头部房企也对行业毛利率的回归,抱有乐观态度。万科总裁祝九胜表示,毛利率承压只是一个短期的现象,长期来看,毛利率还是要回到一个社会平均水平。

中海地产认为,当前的市场处于上下半场的转换期,需要一段时间。包括行业出清,过程相当复杂,也是比较惨烈。但行业重整完进入下半场后,市场里的玩家、行业利率都会进入一个相对稳定阶段,进入另外一个平衡。

虽然上半年情况依旧严峻,但头部房企依旧对下半年充满信心。


多元发展  发力“第二曲线”

拓展利润空间的想象力

不能否认的是,近年来房地产行业整体毛利率下行,部分房企毛利率已低于20%。

行业毛利率回归20%左右是行业的一个共识。此前,华润置地总裁李欣在2021年业绩会上表示,大家都对毛利率水平回归到20%左右或以上可能比较重视,行业毛利率回归20%左右是一个共识,主要的原因还是2017年和2018年房地产高歌猛进带来的高地价导致的。未来预计行业毛利率会回归到20%以上,但已经回不到过去30%甚至更高的状态了。

正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝也表示,过往房地产凭借高杠杆高周转的快速扩张模式已经基本宣告结束。行业整体的毛利率在下行,房地产的黄金时代已经过去。

房地产行业正在迈入降利时代。而从最近披露完毕的房企中报数据来看,行业毛利率的下行趋势目前也并没有缓解。

郁亮在最近万科中期业绩发布会上透露,开发、经营、服务并重的战略将会是新发展阶段的重要优势。多元发展,开发、经营、服务并重,从开发商逐渐向服务商转型,成为房企们提升利润率的一致选择。

物业管理、长租公寓、物流地产、代建、商业、养老、文旅等多元化业务,均是房企目前正积极探寻的“第二曲线”。其中轻资产、高利润的代建,是目前房企最看好的“大蓝海”。轻资产运营、旱涝保收、毛利率高的代建,可能成为新的增长点。以“代建之王”绿城管理为例,2021年绿城管理代建业务的综合毛利率高达46.4%。

近年来,越多越多的房企将代建纳入其业务发展范畴。据CRIC数据显示,目前已有超过30家房企正在发展代建业务。其中不乏头部房企,如万科,2022年初,万科成立代建公司深圳安居建业,与深圳市政府开展深度合作,开展代建业务。

“宇宙房企”碧桂园也入局了代建。碧桂园2021年内部年度总结会上,执行董事程光煜就表示,“住有所居”的提出对碧桂园做代建是一个很好的机会。今年7月,碧桂园接手了河南当地项目的“代管代建代销”,并将其列为未来一年内“最重要的工作”之一。

头部房企中,入局其中的还有龙湖。中期业绩发布会上,龙湖集团执行董事兼CEO陈旭平首次透露了,龙湖集团旗下智慧营造品牌龙湖龙智造,主要聚焦在龙湖在TOD方面沉淀下来的能力。“机会比想象来得快,为了托底土地,很多拿地企业没有操盘能力,这也为代建业务带来了机会。” 陈序平强调,龙湖的这个能力是一站式、全链条、全业态的服务,是有别于其他的一些纯粹做传统代建代销服务的。


筑起现金流“高墙”

确保经营安全

“泰坦尼克号撞上冰山那一刻,再去应对风险已经来不及,一定要在没看到冰山的时候有所应对。”龙湖集团董事长吴亚军分享道。

正如这句话所言,房企都是一艘艘万吨巨轮,庞大但却笨重,要想不沦为下一个泰坦尼克号,一定要居安思危,未雨绸缪。

去年以来,多家房企已经遇到了“冰山”。风险频发之下,投资者更关心的反而不是业绩,而是房企的安全问题。而当下,现金流是房企最重要的“生命线”,安全的现金流是房企抵抗风险的最重要利器。

如何保障现金流的安全?现金短债比和债务结构是关键。

龙湖居安思危,很早就开始筑起了现金流的“高墙”,至今为止,龙湖已经连续六年保持了“三道红线”绿档的记录,如此稳定的现金流,在民营房企中,是相当少见的。

据龙湖中报披露,龙湖集团净负债率55.3%,在手现金为875.5亿元,综合借贷总额为2123.8亿元,平均融资成本为年利率3.99%,首次破“4”,平均贷款年限为6.28年。现金短债比4.07,一年以内到期的短债占比约10.1%,至年底已基本无偿债压力。

同样现金流稳健的千亿规模房企还有“利润王”中海地产。报告期内,中海现金及现金等价物为1253亿元,资产负债率为54.6%、净负债率为39.0%、现金短债比为2.4倍,均未触及“三道红线”,加权平均融资成本为3.44%,保持行业最低区间。

昨日莫追忆,2022年中报业绩再次宣告着房地产高增长的时代已经一去不复返。但行业毛利率的下降给房企压力的同时,也未尝不是带来新的机遇。就像郁亮所言,只要有好产品、好服务,哪怕短期市场环境有压力,也一定能坚韧成长,穿越周期。


深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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