来源 | 深蓝财经

四川眉山黑龙滩环保整治风暴近一年之后，最近终于有整治进展的消息。当地万亩大盘中铁生态城所有项目的整改方案已经编制完成并上报中央，批复后将及时向社会公布。

这是黑龙滩“违法开工建设”、威胁近300万群众饮水安全，被中央环保督察组通报叫停的20个房地产项目，首次传出整改进展信息。

这些项目未来到底是整改后继续开工，还是直接拆除，或许一切要等整改方案最终批复才水落石出。

环保风暴席卷黑龙滩

黑龙滩国家湿地公园位于四川省眉山市仁寿县，主要包括黑龙滩水库及周边湿地区域。总面积4403.88公顷，其中湿地面积2945.23公顷，湿地率77.58%。2019年12月25日，黑龙滩通过国家林业和草原局2019年试点国家湿地公园验收，正式成为“国家湿地公园”。

2021年9月17日，国家生态环境部通报，第二轮第四批中央生态环境保护督察组深入一线、深入现场，查实了一批突出生态环境问题，核实了一批不作为、慢作为，不担当、不碰硬，甚至敷衍应对、弄虚作假等形式主义、官僚主义问题。“眉山市违法开发房地产黑龙滩水源地生态环境遭到破坏”被称为了当时通报的7个案例之一。

督察发现，眉山市在集中式饮用水水源地黑龙滩水库周边违法开发房地产项目，挤占黑龙滩水库生态空间，严重破坏水源地生态环境，威胁人民群众饮水安全。

2017年12月，四川省人大常委会会议批准《眉山市集中式饮用水水源地保护条例》，禁止在准保护区内新增居民集中居住点。但督察发现，2018年4月以来，眉山市、仁寿县违反条例规定，在黑龙滩饮用水水源准保护区内大肆开发房地产项目，导致准保护区内居民集中居住点大量增加。其中，长岛未来城、天府生态城2个片区已审批房地产项目20个，规划建设楼房1097栋。截至通报时，2个片区已建成楼房322栋，在建楼房775栋。大量低层楼房邻水而建，严重挤占饮用水水源地生态保护空间。

中央生态环保督察组现场看到，黑龙滩水库北部及西北部区域大量植被遭到毁坏，原有林木已被成片高楼和洋房取代，水源涵养功能基本丧失，影响了黑龙滩水库生态系统的原真性和完整性。

此外，根据四川省人民政府批准的《四川省黑龙滩生态环境保护试点总体实施方案》，眉山市应于2017年年底前建成生态环境保护工程项目53项。截至本批督察时仍有8个项目未完成甚至未实施，其中应建设的4000亩生态涵养林只完成了192亩，仅占4.8%。

据介绍，此次督察进驻前，眉山市对邻近水面的部分楼房进行了拆除。中央生态环保督察认为，眉山市、仁寿县贯彻落实生态优先、绿色发展理念存在偏差，没有正确处理好发展与保护的关系，对黑龙滩水库的特殊重要地位认识不到位，饮用水水源地保护不力。督察组将进一步调查核实有关情况，并按要求做好后续督察工作。

购房者揪心，项目未来是建还是拆？

从被通报的相关内容看，中国中铁旗下中铁文化旅游投资集团（以下简称中铁文旅集团）所涉项目最多，被统一叫作“中铁黑龙滩国际生态旅游度假区”。整个项目签约于2016年6月，由眉山市仁寿县与中铁文旅集团完成签约，后者投资400亿元打造，2017年3月底正式开工，总开发面积约3.4万亩。

深蓝财经去年9月在贝壳找房、房天下等平台搜索发现，中铁星月山湖、中铁双龙艺术小镇等项目仍然处于正常在售状态。

截图自“房天下App”

对于项目的前途，中铁相关人士实际上并不是特别担心。网传的一份截图显示，媒体对接人吴某在一个名为“中铁黑龙滩媒体沟通群”的群内跟大家喊话：

“环保督察组不是拆迁队，请大家慎重对待网络的传播和信息精准性，做好自媒体的监控，期待明年的年框有您！”

很明显，吴某对中铁黑龙滩项目的前景信心满满。

时间来到今年5月，由于项目迟迟未有动静，许多购房者惶惶不安，担心落了个“还未入住先成拆迁户”的结局，于是不断有人到领导留言板咨询相关事宜。

2022年5月4日，一位购买了中铁星月山湖项目的业主，就曾在领导留言板询问该楼盘的最新进展以及是否能按时交房，如果烂尾将怎么处理等问题。

对此，5月12日，仁寿县黑龙滩镇人民政府回复称：截至目前，黑龙滩中铁生态城所有项目的整改方案已编制完成并上报中央，待整改方案批复后将及时向社会公布整改相关内容。

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这是去年9月以来，卷入环保整治风暴的黑龙滩项目有了一个比较确切的整改进展消息。

整改过关，黑龙滩项目要“重见天明”？

一位不愿具名的开发商内部人士告诉深蓝财经，尽管目前眉山市、仁寿县等各级官方平台尚未公布相关整改批复内容，但他推测20个房产项目的最终宿命肯定是整改后“重见光明”。

于中铁而言，5月5日起，中铁信托正在受托发售“金沙2062期中铁黑龙滩文化旅游投资六期集合资金信托计划（B3类）”，期限2年，募资规模达4.53亿元，用途开发建设“中铁文旅度假区项目六期”。此举被解读为黑龙滩中铁整个项目整改过关在望，项目重启有了眉目。

另外，中铁近两年也从中铁文旅的各大投资上获益不菲，甚至远远超过了专门做房地产开发的中铁置业。

中国中铁财报显示，中铁文旅自2016年成立起盈利，2016年至2021年，公司分别取得净利润2.15亿元、1.54亿元、3.19亿元、1.75亿元、9.63亿元、7.94亿元，而同期，中铁置业分别实现净利润-7.47亿元、6.27亿元、12亿元、10.85亿元、-17.2亿元、1.25亿元。可以看到，中铁文旅净利润已经从2021年开始赶超中铁置业，并且远远甩开了后者。

从政府角度，黑龙滩整个项目被叫停，对当地财政收支也会造成一定的冲击。今年2月底，黑龙滩风景区管委会发布的2022年预算显示，2022年收支总预算1715.19万元比2021年收支总预算减少逾26.4亿元，主要原因系“2022年土地出让等基金预算收入减少”。

不过，值得一提的是，深蓝财经在查询以往房地产项目违规开发破坏生态的案例时发现，涉事房企的命运不全是整改，即便整改，也不一定一帆风顺，很有可能耗费多年。

如被称为“云南第一文旅大盘”滇池国际养生养老度假区，因开发商昆明诺仕达企业（集团）有限公司在开发的过程中屡次触碰“环保红线”，被政府通报多年仍未作出整改，导致千亩违建别墅走向被拆除的终局；云南热门旅游景点抚仙湖，曾在“湖泊革命”期间，让TOP10房企龙湖地产耗时整整6年停工整改。