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“稳楼市”之下,购房的窗口期到来了吗?

作者:深蓝财经 来源:原创 浏览: 2021-11-22 11:29:54
经过一段时间的持续降温,最近,楼市又有了新信号。
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经过一段时间的持续降温,最近,楼市又有了新信号。

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,传递出债市融资松绑的消息,随后保利发展立即宣布,拟在银行间债券市场发行一笔20亿元的中期票据,成为房企融资闸口正式解冻的体现。

次日,央行在其官方微信公众号上,首次以单条、单列的形式,发布了10月个人住房贷款的统计数据。数据显示,2021年10月末,个人住房贷款余额为37.7万亿元,当月增加3481亿元,环比9月增加了1013亿元。

与此同时,资本也开始一改颓势,重燃对房地产的信心。当天,A股房地产版块集体上涨,多家房企涨停,甚至连带上下游建材和厨卫电器版块都得到拉升,高盛等外资投行还高调买入房企美元债。

融资解冻、外资抄底

房地产市场有了新变化

今年下半年以来,全国楼市突然从热转冷,从一个极端转到了另一个极端。

据国家统计局公布数据来看,2020年8月至今的70城二手房房价经历了一个“过山车”。2021年3月,70城中有58个城市的二手房价格都在上涨,仅有9个城市下跌,而在此之后,全国二手房价格开始进入持续下跌的阶段,一直持续到10月。

为了维持房价稳定,限制恶意降价,全国多个城市相继出台了“限跌令”。据不完全统计,自今年7月以来,山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳在内的21个城市直接或间接发布了限跌令。

房地产信贷方面,也开始透露好的信号。11月1日,央行主管的《金融时报》发布一篇名为《房地产信贷政策环境正在改善的》文章,透露人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达,部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。透露出房地产信贷政策转向开始落地的信号。

不过沈阳在传出“限售松绑”的消息次日,沈阳房产局就在官网回应否认了这个消息。但随后,11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,传递出债市融资松绑的消息。而同一天,国际知名投行高盛大举买入中国房地产债券,《证券时报》也转发了这条消息。多重利好消息叠加之下,直接引发多家房企股、债二级市场价格反弹暴涨。

高盛之外,美国马拉松资本也趁机低价买入恒大债券,全国最大的资产管理公司贝莱德,以及汇丰资管、瑞银资管也在持续加仓恒大债券。

未来楼市“稳”是主调

房地产行业还有很长的路要走

业内有观点认为,随着11月信贷逐渐恢复,二手房成交量或将逐步回升,相对的,二手房价格也会起来。而业内更多的观点是,楼市见底,购房窗口期到来。融创中国甚至在最近直接表示,明年房价预计上升,当下为购买最佳窗口,政策已见底。

不过,业内专家认为,此时谈政策“松绑”为时过早,房住不炒的总基调没有改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出,信贷的适度增加并不是支持房地产市场狂欢,也不是政策的完全转向,而是在政策、金融等方面,根据实际情况进行的微调,根本目的是要保证房地产市场和整体经济的平稳健康发展。

“稳”才是未来房地产行业的趋势。“稳楼市”这一点也可以从近期行业和官方的发声中看到。10月20日,金融街论坛年会上强调了,“目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。11月,央行和银保监会相继发声,再次提到了促进房地产市场平稳健康发展,不过央行是“坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张”,银保监会是“稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向”。

买房和买股票也有相似,都是“买涨不买跌”。一般楼市下跌的情况下,购房者认为买房之后资产会持续缩水,通常会选择“追涨”。如今房地产市场的降温确实让不少购房者望而却步。但从近期房地产政策调控方面来看,稳依旧是主趋势,即不大涨也不大跌。

那么在“稳楼市”之下,哪些城市仍然有上涨压力呢?从目前的国内城市经济发展来看,主要是以北京、上海、广州、深圳、成都为代表一线城市。这五个城市的背后,代表着的是我国的四个城市群,即京津冀、长三角、珠三角,以及正在推动中的成渝双城经济圈。

有研究显示,目前我国正处于城镇化进程的第二阶段,城镇人口以“家庭式迁移”为主要方式,向多个重点城市群大都市圈迁移。其中,长三角、珠三角、京津冀三大城市群由于产业发达、经济领先,是重要的人口流入地。而在中西部地区,重庆、成都、武汉、西安、贵阳、长沙等城市将成为人口流入重点城市。随着城镇化进程不断加快,人口不断向重点城市涌入,住房的需求只会增加不会减少。中国房地产业协会会长冯俊也认为,农村人口向城镇转移带来的需求是刚性且长期的,并且我国在人均住房面积方面离发达国家差距很大,房地产业还有很长的路要走。

据国家第七次人口普查结果显示,成都市常住人口突破2000万大关,达到2093.8万人,其余市(州)常住人口都在600万人以下。数据表明,十年间全省人口进一步向首位城市成都聚集。

而随着《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》正式印发,提出将成渝双城经济圈,建设成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地,成为中国“经济增长第四极”的国家级战略布局下,成都将迎来更大的发展机遇,吸引来更多企业和人口。

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 成渝区域格局示意图   图片来源:《成渝城市群发展规划》

成都东进的新机遇

在成渝双城经济圈建设下,成都继“南拓”之后,又开始东进战略,据官方资料显示,成都2021年在东部新区的年度投资总额高达1100亿元,是南拓总投资的约2倍。可见成都对东进战略的重视程度。

另外,和成都南部的天府新区不同,东部新区的定位在于:

以“千年立城”的战略定力,对标阶段性目标,以全球眼光、国际视野整体规划、分步实施,努力把“东进”区域建成国家向西向南开放的国际空港门户枢纽、成渝相向发展的极核、引领新经济发展的产业新城,彰显天府文化的东部家园。

以天府广场为起点,沿着成都百年历史的“金融一条街”东大街为方向,向东延伸,沿着地铁2号线串联起春熙路、牛王庙、成都东站,并一路向重庆方向延伸,这就是成都东进中轴线。而在东进中轴线上,目前值得期待的就是成都东进的桥头堡——行政学院TOD板块。

行政学院板块于 2012 年开发建设。经过近 10 年的发展,目前已经是成都中心城区中集 “城市优质教育、医疗、商业、公园、交通”为一体的新兴高端生活板块。与金融城板块构建成为城市资源黄金扇形区域,通过三环与绕城高速,无缝相连。

TOD简单来说就是以轨道交通站点为支撑的城市高密度、多样性、紧凑型综合开发模式。行政学院TOD是成都首批14大TOD示范项目之一,TOD一体化涉及约947亩,其核心行政学院站是地铁2号线以及远期规划中的地铁9号线的换乘站点。沿着2号线,行政学院以西串联天府广场、攀成钢、成都东站TOD,以东则是另一个城市级TOD,连山坡TOD。沿着正在规划中的9号线往南,连接成都城南的金融城CBD生活圈,立体交通便捷,换乘便利。以行政学院站为核心,实现“一核、一心、三组团”规划,开启未来城市理想单位新样本。

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区位示意图,非等比例制作

除了交通便捷之外,行政学院版块范围内,还有正在建设中的蜀峰468以及西南首个世贸广场,伊藤首个亚洲旗舰店等优质商圈,版块南部还紧接三圣花乡4A级旅游景区和白鹭湾湿地公园两大城市公园,商业配套完善,生活环境优美。

板块内的教育医疗资源也很丰富。华西二院锦江院区之外,还要正在建设中的四川大学华西医院锦江院区,建成后,这里就是成都拥有“双华西”的区域;教育方面,实现0-18岁教育覆盖,行政学院版块内包含了美中国际爱智学校(GIA)东区、金苹果蒙台梭利国际幼稚园、锦江区伊顿幼儿园、四川师范大学附属上东小学、成都天立小学、青苗国际双语学校等优质教育资源。

目前,成都轨道城投、万科成都等多家头部房企已在行政学院板块拿地建设中。其中高线公园项目位于行政学院版块核心,成为板块的高阶宜居代表。

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意境图,以政府部门实际呈现为准

高线公园是万科成都TOD高阶之作,总面积约50万平方米的复合国际公园,由成都轨道城投、万科成都、美的置业共同开发,其灵感来源于纽约曼哈顿的高线公园,由HKS、AAI、Lab D+H等国际知名大师设计团队打造。占地289亩,其中77亩公建配套,包含60亩公园,17亩邻里中心和2个幼儿园,力图打造公园城市+TOD的优质宜居范本。

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本资料所示写意手绘非交付标准,内容仅为要约邀请,买卖双方权利义务以买卖合同为准。本项目除2、4、5号地块外,其余地块尚未报规,本资料仅为规划意向的概念展示,规划方案报规过程中可能进行调整,报规通过后将在销售现场展示规划总平图,敬请留意。

建面约166-188㎡生活灵感大宅,以大平层的人性尺度,坐立公园城市之上,俯瞰四周缤纷烟火与自然静谧。目前高线公园已经开售,已有112位准业主选择了高线公园。东进中轴线,成都东部的新机遇的就在眼前。


深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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