最近一年，人们普遍感受到的一个信号是——楼市变冷了。

除了国家对于房地产行业出台的各种政策之外，从各大房企的一些动向，也能看到这个信号。拿地失利，城市更新项目比重加大，这背后其实都指向一个事实——国内房地产行业逐渐进入存量时代。

9月29日，贝壳研究院联合空白研究院发布《超越交易：迎接品质服务的美好时代》报告。报告指出，居住服务业将成为我国经济的新兴增长点，无论是对于经济增长，还是对于就业创造，居住服务业的崛起都将成为一个全新的时代命题。在此背景下，以科技驱动的新居住服务商作为新品牌定位的贝壳找房，也以全新面貌拥抱新一个战略机遇期。

未来中介要被取代了？

居住服务行业还有巨大增长空间

今年以来，楼市政策不断缩紧，楼市开始降温，而到了今年8月，随着杭州市官方插手二手房交易，推出杭州市二手房交易监管平台，不少人猜测房地产中介行业或许未来会被取代，去中介化将成为主流。

真的是这样吗？

据《报告》称，房产经纪人是专业分工和市场演化的产物。房屋交易的本质是信息流、产权流、合同流、资金流的流通过程，房东直售，或者说去中介化几乎是个伪命题。

房产中介的作用并非简单对接房屋买卖、租赁双方。除了为买卖双方提供专业的价格评估、税费计算，让卖家知道该如何报价，买家知道自己该准备多少房款之外，房产中介更大的作用在于保障双方签约过程中的交易安全，控制风险。具体包括合同审查、检查产权是否有风险、合同签约后的资金的监管、完成交易后的正常过户、上学区等。

国外的中介发展与进化始于1970年代，大背景正是当时西方主要发达国家房地产行业将逐步进入存量时代，新房供应量显著下降，中介服务逐步实现规模化、连锁化，出现一批专业化的经纪人群体。

我国的中介产业起步于1998年房改，在2008年开始出现大爆发。到如今，我国目前中介行业总产值已达到2000亿元，但我国房地产业中的GDP占比只有7%左右，相比全球主要发达国家的房地产业中GDP中的占比10-12%的水平，还有5%左右的差距。

《报告》显示，西方发达国家统计的房地产业占GDP的比重不仅包含了住房投资，还包含了更广泛的居住服务，这其中住房投资的比重只有5%左右，剩下7%为居住服务业，而我国7%的比重则主要包含了住房投资，居住服务的比重非常小，只有0.2%，甚至可以忽略不计。换而言之，我国房地产业的居住服务业未来的增长空间还有很大，从就业创造来看，居住服务业创造就业的能力也远大于住房投资。

以贝壳为例，贝壳平台上的经纪人规模超过50万人，每年新招募的大专业、本科生等大学生也已经超过10万人，已经成为我国最大的吸纳大学生就业的平台之一。此外，尽管贝壳的产值规模低于万科等开发商，但是贝壳平台自雇的员工数量超过3万人，是大型开发商的十倍以上，因此，与资金密集型的开发商相比，居住服务领域的公司具有更强的工作岗位创造能力。不仅如此，贝壳平台还创造了许多新型工作岗位，例如专业的房屋摄影师、VR拍摄师、房屋评估师、签约服务专员等。不仅是贝壳，其它的居住服务公司也同样创造了大量的就业岗位，例如万科物业、碧桂园物业等物业公司的员工规模通常达到几万人，解决了大量的蓝领服务人员的就业问题。还有自如等租赁运营机构也创造了大量的就业岗位，例如物业管家、保洁、搬家等。

据测算，我国房产经纪人约200万人，物业服务人员超过800万人，住房租赁的服务管家也有几十万人，加上保洁、维修、装修等服务业，围绕居住服务的就业群体超过1000万人，未来仍将继续增长。

不夸张的说，未来居住服务业完全可以再造一个房地产行业。

从交易为王转向服务为本

另外《报告》指出，一个国家的房地产行业在不同阶段的时代主题是动态变化的，随着存量时代的来临，房地产市场重点将从投资开发行业转向居住服务业，从生产驱动性行业变为消费驱动性行业，以人为中心的住房需求和品质服务的全面升级将成为时代的主旋律。

我国房地产行业存量时代即将来临，居住服务行业将迎来发展新机遇。

居住服务行业市场规模和增长空间巨大，但与之相对的，是行业缺乏规范，乱象频发。尤其是2008年我国中介行业的大发展后，“黑中介”等乱象更为突出。

网上曾热议，称现代年轻人遭遇社会毒打的第一步往往是在租房。现在年轻人租房有多难？整租租不起 ，合租全是坑，频频爆雷的合租公寓让人望而却步，遇到黑中介不仅房子没租到，中介费也被骗走.......

相较于房租和合租公寓爆雷，黑中介最是让消费者深恶痛绝。在各大社交平台上搜索黑中介，都能看到不少网友的血泪经验。电视剧中，大学刚毕业就能轻松租到便宜好房的情况，在现实中很难遇到。

但在近几年，中介行业却在悄然发生变化，真实透明的房源越来越多。在从业15年的房产经纪人付灵灵看来，如今的中介行业已经从交易为王走向服务为本，野蛮生长的“黑中介”时期已经一去不复返了。

付灵灵是房产中介圈的初代“北漂”，如今已经在北京安家落户。15年房产中介经历，付灵灵可以说是见证了中介行业服务理念的变更。“现在行业规范化与专业化程度、业务培训学习体系、数字化作业工具，放在15年前，是不敢想象的！”

贝壳签约服务中心

据贝壳研究院联合空白研究院发布《超越交易：迎接品质服务的美好时代》报告显示，如今的中介已经进入品质服务时代，其根本变化是从假房源到真房源。

其中贝壳找房在推动行业真房源的过程中，扮演者至关重要的角色。

从2008年开始，链家开始投入大量人力物力搭建行业首个不动产基础数据库——楼盘字典。用房屋门牌号、标准户型图、配套设施信息等多维信息定义一套房屋，从底层数据上保障房源真实性。经过13年的积累，截至2021年6月30日，贝壳楼盘字典覆盖房屋数量已达2.49亿套。

贝壳找房通过“楼盘字典”和全生命周期的真房源验真系统，帮助进驻平台的商家提高其真房源的管理能力。从最近三年的数据来看，行业的房源信息真实度已经得到了明显的改善，贝壳找房的真房源率从2018年成立之初的95%，到如今已基本实现100%，其他信息平台和许多中介公司的房源质量也在近年得到明显改善，真房源已经成为行业的标配。

科技加持，赋能居住服务

技术变革给每个行业带来的都是一次巨大的跨越。房地产业也不例外。

互联网时代下，房产中介从线下走到线上。如今互联网技术和生态发展的背景下，房产中介还在不断的变化中。在移动互联网时代，以及人工智能、VR/AR技术发展下，线上中介服务在硬件和软件上都有较大的升级进步。

贝壳多年以来，一直致力于通过科技技术提升居住服务品质，并实现深度的格式化升级。

徐学成从事楼盘字典房源数据质量运营管理工作10年，从最开始走街串巷手工记录，到用“GPS+相机”记录，再到如今通过VR记录采集设备储备数据，他见证了楼盘字典更全面更真实、更智能高效的优化升级。而多年来深耕真实房源数据，也成为贝壳“必看好房”、“线上贷签”等数字产品的强大支撑。

硬件方面，贝壳将激光技术引入VR采集，让线上看房有了更好的视觉体验。贝壳如视工程师施文博表示，团队多年来对贝壳VR采集设备持续优化，在“高精度”和“轻量化”上持续发力，将激光技术引入到VR采集，并在家装智能机器人等新领域持续探索。

贝壳找房如视未来家使用前后对比

软件方面，贝壳人工智能技术中心的陈杰表示，贝壳APP依托于人工智能技术，建立了房源评分体系，提升用户体验。该评分系统会依据5大维度、160多个字段打分，比如户型是否方正、业主是否诚心售卖等，层层筛选的高性价比房源，贴上“必看好房”的标签，让购房者可以从大量信息中，高效便捷找到合适自己的“好房”，也让业主的房子更容易被更多人看见，提高成交率。

借助硬件升级以及最新互联网技术等科技力量，贝壳解决了解决房源信息“不真”、经纪服务“不专”、交易服务“不顺”、服务评价“不好”等行业痛点，重塑居住服务体系，通过标准化的服务和流程体系打造，建立一个以消费者为中心的数字化居住服务新生态。

除了客户体验的提升，贝壳还依托人工智能技术，贝壳打造了小贝助手、贝壳经纪学院App等，极大助力服务者提升专业水平及实践能力。

贝壳找房董事长兼CEO彭永东曾表示，“服务是一种艺术，新居住时代的服务者，不仅在借助数字科技不断提供着更专业的服务，他们也将情感注入了服务的整个流程。”如何实现美好居住？不仅要提升服务的品质，更要在交易中坚持人文关怀。

一言以蔽之，“超越交易”，或许就是贝壳的答案。