住房租赁行业的变局，已悄然来临。

2020年对房企来说无疑异常艰难，日趋严厉的政策监管、突如其来的新冠疫情，给诸多房企带来一场大考，进一步加剧了国内房地产市场的分化，同时也给住房租赁行业带来了不小的冲击。随着部分住房租赁品牌的爆雷，长租房行业被卷入舆论中心，大城市的住房问题再度引发关注。

在今年十四五开局之年，住房租赁成为两会政府工作报告关键词之一。报告指出，要通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，同时规范发展长租房市场。

政策引导之下，住房租赁行业仍有较大发展空间，但同时，市场秩序也将受到严格的整顿和规范。挑战与机遇并存，住房租赁行业将迎来新的变局。

政府引导，行业发展空间大

2021年政府工作报告提出构建保障性租赁住房和市场化租赁住房双供应框架。在市场化租赁住房方面，降低租赁住房税费将有利于减轻住房租赁企业税费成本，促进市场发展。

《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，56.55%的租客将长租公寓的房子作为租房首选，目前租房已成为当下城市青年解决居住需求的主要方式。

此外，中心型城市对周边城市人口的虹吸效应，或将带来新的租赁需求。

基于国家“租购并举”的号召及相关政策的引导，一些头部房企也已深耕住房租赁行业多年。以龙湖集团为例，其早在2017年就将租赁住房确定为公司主航道业务之一，开创了旗下集中式住房租赁品牌——冠寓。

2021年3月26日，龙湖集团（00960）公布了2020年业绩年报。截至2020年底，龙湖集团实现物业投资业务收入（不含税租金）75.8亿元，同比增长30.9%。其中，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。

始终积极响应国家“租购并举”政策，稳步推进物业投资业务发展的龙湖冠寓，在住房租赁赛道中占据了领先优势。

在稳步拓店与运营提升下，冠寓的品牌影响力稳居行业前三。截至2020年底，冠寓已在全国30余个高量级城市开业运营，累计开业房间数量达9万间，开业超过六个月的房源出租率为93.3%，累计服务在租租户近25万人，累计服务用户近90万人，全年实现租金收入18.1亿元，同比增长55%，4年复合增长率高达221%，已成为集团经营性收入的稳定贡献源。

政策支持，企业发展机会多

2018年以来，楼市调控政策日益细化，房企融资环境收紧。在此背景下，政府仍然大力支持住房租赁方面的融资以推动住房租赁市场的发展。

据克而瑞统计，房企住房租赁债的发行规模从2018年的98.28亿元逐年增至2020年的124亿元。到2021年，仅1月份住房租赁债就发行了50亿元。

同时，住房租赁债券的加权平均利率自2018年以来也在逐渐降低，从4.97%降至2021年1月份的3.98%。

住房租赁债券平均利率的下降，除整体利率水平的影响外，在一定程度上与政府对住房租赁融资的支持有关。

具体来看，在传统融资方式方面，住建部在2020年9月明确表示支持住房租赁企业发行信用债以及资产支持证券。2020年12月，央行限定各档次商业银行房地产相关贷款占比时，也宣布暂时不将住房租赁有关贷款纳入计算，这对在房企融资环境保持收紧态势的背景下，给参与住房租赁市场的房企带来一大利好。

龙湖集团作为头部房企，凭借良好的信用记录、审慎自律的财务表现以及业务稳健发展，发挥了自己在住房租赁领域的融资优势。2020年，龙湖集团发行了30亿元住房租赁专项公司债券，利率仅3.8%，此前中指研究院曾公布了2020年房地产行业信用债平均融资成本为4.51%。龙湖发行的住房租赁专项公司债券，不仅成本处于低位，其发行年限也较长达到7年。

监管力度加强，行业秩序或将迅速规范

尽管住房租赁市场规模不断扩大，发展前景较好，但市场秩序不规范、参与者能力的参差不齐、产品品质标准模糊等问题已成为行业发展桎梏。随着行业监管力度的不断加大，市场秩序或将更加规范。在2020年，国家共计颁布租赁相关政策243条，其中权益保障类、市场监管类政策高达77%。

2020年12月16日，中央经济会议从战略层完善住房租赁市场相关政策，从保障性、供应及租金调控等方面规范住房租赁市场。

在行业规范化发展的过程中，领军企业往往有着标杆意义。

以龙湖冠寓为例，具备丰富、多元实践经验的冠寓致力于将多年沉淀的能力服务更多客户，助力中国住房租赁市场向更高结构、更高质量供给侧方向发展。

在行业标准编制过程中，龙湖冠寓积极与相关部委、行业协会等联系互动，针对行业标准中的建筑规划设计、运营管理标准等多个模块，龙湖冠寓均贡献了富有建设性的建议。

行业标准的出台，有望指导租赁住房实现高品质建设、保障服务全面优质、鼓励新技术应用、切实保护消费者利益，并将在规范和引导住房租赁行业健康发展方面发挥积极作用。

步入2021年，住房租赁或将迎来发展新契机。在政策的导向下，行业会朝着更规范、更多元和更健康的方向快速发展。