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股东都是一家人,这家四川房企再战IPO

来源:深蓝财经 浏览: 2020-10-13 20:54:56
股东都是一家人,这家四川房企再战IPO
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来源:深蓝财经

千年前,李白写下诗句“蜀道之难,难于上青天”。

千年后,对四川房企领地控股集团有限公司(以下简称“领地集团”)来说,上市虽不至于比登天还难,但也绝对不是一件容易事。

2020年4月9日晚,港交所披露了领地集团的招股书,建银国际是其独家保荐人。

6个月后,领地集团在港交所的上市申请版本变更为“失效”,也就是说,领地集团的第一次IPO未能通过港交所审核。

遭遇挫折的领地集团选择了重来。10月12日早间,领地集团再度向港交所提交招股书。

从9日失效到12日二次提交,短短3天足以显示领地集团杀入二级资本市场的野心。如成功过会,领地集团将成为四川第二家上市的房企,只是自身硬件条件是否过硬,还有待商榷。

前5月营收仅30亿

更新后的招股书显示,2017年、2018年、2019年及2020年前5个月,领地集团的收入分别为53.4亿元、45.1亿元、75.7亿元及30.3亿元。同期,领地集团净利率一路下跌,2017年-2019年的净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%。

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与同行业相比,领地集团的净利率稍显逊色。同花顺iFind统计数据显示,在159家港股上市的房企中,2019年公司净利率在10%以上的超过百家。

具体来看,物业销售是领地集团的主要收入来源。从2017年到2019年,这部分收入分别占到总收入的99.4%、98.68%、98.5%。

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2017年,领地集团的净负债率为60%,处于行业较低水平,但之后的两年大幅攀升,2018年、2019年分别达到110%和140%。

2017年-2019年,集团经营活动现金流量连续三年为负,分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元。领地集团解释称,由于持续增加物业开发活动及加强土地收购工作所致。同期,公司负债也是逐年上升,未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。

值得注意的是,截至2020年5月31日,领地集团应于一年内偿还的负债规模达50.84亿元,而公司账面现金仅为34.11亿元,存在较大的偿债压力。

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新“千亿梦”同样不乏挑战

按照原本的规划,领地集团要在2018年实现300亿的销售目标。可现实却十分残忍,据克尔瑞统计数据显示,2018年领地集团权益销售额为235亿元,没能跨过300亿门槛。而川系房企“老大”蓝光,却在这一年跨入了千亿行列。

另外,根据领地集团官方披露的信息,其在2019年实现销售金额399.1亿元。这一数字,和自己定下的“2019年要突破千亿”相比,相去甚远。

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2019年4月,领地集团又在20周年品牌发布会上立下誓言:

“将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻,力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标,最终在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越。”

“千亿战略”,又是千亿。

为此,领地集团在2019年加快了“跑马圈地”的步伐,并于同年引入了明星职业经理人——恒大前副总裁许晓军、金科地产前品牌总经理姚科。

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许晓军

招股书透露,截至2020年7月31日,领地集团应占的总土地储备为1615万平方米,较2020年2月29日披露的总土储数据,新增土地储备284万平方米。

深蓝财经统计发现,截至2020年7月31日,领地集团持有104个处于不同开发阶段的房地产项目,在这104个项目中,有68个位于四川省,占比超6成。按城市等级划分,领地集团除了进驻深圳这一个一线城市以及成都、重庆两座新一线城市外,其余大多在三线、四线甚至等级更低的城市。深圳、成都、重庆三城的项目共计17个,仅占总土地储备的13.21%。

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另据克而瑞监测统计,今年前9个月,领地集团仅以171亿元的全口径销售额排在第102位,距离千亿蓝图仍有很长的路要走。

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图/克尔瑞地产研究

老三带俩侄子共闯IPO

尽管放眼整个行业,领地集团至今取得的成绩还不算突出,但在其大本营四川,它却是名副其实的明星企业。2020年1-9月,领地集团在四川省强地级市重点房企销售排行榜中,成交金额和成交面积均位居第二。

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不同于闽系、粤系房企大多具备的激进特征,早年间的川系房企习惯在自己熟悉的地盘上深耕。作为其中一员,领地集团亦是如此。

发源于乐山的领地集团,前身为眉山地区宝马房地产开发有限公司,初始注册资本为560万元,由刘氏三兄弟(老大刘玉奇、老二刘山、老三刘玉辉)于1999年成立。

彼时的乐山,还是一副随处可见农田的模样,商品房楼盘寥寥无几。

成立初期,刘玉奇、刘山、刘玉辉分别持有集团35.71%、21.43%、21.43%的股权,剩下的21.43%股权,由一个名叫邓仲祥的独立第三方所得。

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刘玉辉

在联手创业前,刘氏三兄弟曾共同执掌过中国第五冶金建设公司眉山分公司,有报道称三兄弟的发家正是背靠第五冶金建设公司而来。

2000年起,乐山楼市开始有所发展,也是在这一年,领地集团开发了自己的第一个项目——乐山汇丰花园。接下来的两年里,领地集团又开发了乐山汇联花园、乐山时代广场和汇丰苑、信息苑等项目,成功赚取了公司的第一桶金。

其中,乐山时代广场又名“领地·时代广场”,是领地集团在乐山打造的第一个高档写字楼。因为引入了大型商场和专业院线,这样的配置,在当时的乐山可以算是首次出现,所以一时间,领地·时代广场红极一时,领地集团也广为乐山人民所知。

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乐山“领地·时代广场”

2006年,领地集团将公司总部从乐山搬到了成都,并于同年开始拓展布局。随后,领地集团进行了一系列的重组,有意思的是,公司股东在经历数次洗牌后,刘氏家族的人数不但没有减少反而还在增多。

招股书显示,在领地集团最新的公司股东架构中,老大刘玉奇和老二刘山都已经退出了高管层。刘玉辉、刘策、刘浩威分别持股32.83%、32.83%、32.84%,龙一勤、王涛和侯三利三人均持股0.17%。其中,龙一勤是刘玉辉的配偶,王涛是刘山的配偶,侯三利是刘玉奇的配偶。

剩下的两人,刘策和刘浩威分别为刘玉奇、刘山的儿子,前者今年29岁,后者今年27岁,两人都是90后。

2014年12月,刘山与刘玉奇分别将全部股权赠予刘浩威及刘策。由于刘浩威及刘策年纪尚轻,为确保顺利过渡,刘山与刘玉奇继续以股权代持方式分别为刘浩威及刘策持有该等权益。

刘玉奇、刘山的家庭继任计划

据悉,刘策毕业于湾谷社区大学,于2011年10月加入领地集团担任财务部经理。刘浩威毕业于加利福尼亚大学尔湾分校,于2015年5月加入集团担任广东领地房地产的总经理。

2019年1月,刘浩威及刘策获委任为公司副总裁。根据此前的继任计划,2019年8月刘山及刘玉奇的股权代持安排终止,刘浩威及刘策分别正式从刘山及刘玉奇手里继承集团的业务。

直系亲属之外,还有旁系亲属在集团内担任要职。

在领地集团董事会成员中,能清晰地看到刘策的姨妈侯小萍是公司的执行董事之一,负责项目融资与集资。然而资料显示,侯小萍于1996年在西藏自治区财经学校完成中等职业学校财会教育。

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刘玉辉的旁系亲属,也出现在与领地集团有关联交易的公司中。

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眉山明典由刘玉辉侄子刘檬恺拥有99%股权,巴州宏典由刘玉辉的妹夫刘跃林全资拥有,眉山华典由刘玉辉的堂妹刘玉惠拥有99%股权。

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2017年-2019年,领地集团就采购及安装服务分别向眉山明典、巴州宏典及眉山华典支付的总额分别为400万元、310万元及4200万元。

2019年1月31日,领地集团在成都万豪酒店举办了2019年度工作会议。会上,集团副总裁戚大东提出了“快周转、标准化、强执行、严考核”的运营口号。

领地集团追求“标准化”、“严考核”的背后,却是安全事故频发。

2018年12月17日,位于四川雅安雨城区的领地蘭台府项目发生严重伤害事故,致2人死亡。2019年1月6日,四川乐山市中区蘭台府二期发生高处坠落事故,致1人死亡。经查,两个项目的建设单位均是领地集团二级子公司。

除了工程事故,领地集团也被爆出拖欠农民工工资。

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另外在去年7月,成都成华区住建部门认定“成都领地泛太房地产开发有限公司”在委托销售商业用房中,违规收取房款外费用,同时还涉嫌偷税漏税。

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眼下,市场有声音认为,领地集团赴港IPO的举动或许是为了缓解“钱荒”并支撑规模扩张。那么,这家家族色彩如此浓厚的企业,能否在刘家兄弟老三的带领下携同两个尚且年轻的侄子,成功渡过IPO难关呢?我们拭目以待。

深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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