进入2020年，关心成都德商的好事者想到一个爆红的好办法——炒作。

7万“乌龙”单价

今年3月，成都一则楼盘消息刷爆朋友圈，更让全城开发商及中介销售集体陷入高潮之中。这是一条什么消息呢？

彼时，成都德商锦江天玺领出预售证，敏锐的购房者们发现该项目的18栋4单元1楼房源毛坯单价为70022元/平方米。也就是说，项目单价突破了7万元/平方米，成为成都最贵单价项目。

更有好事者通过成都购房通发布一房一价信息表。

对于北上广深的朋友来说，7万一平米的房子也许不算贵，但对于偏居西南地区的成都来说，这已是天价。

但是正能量君并未在成都购房通小程序上找到这表格，如果真的突破每平米7万元，那锦江天玺无疑是刷新了成都新盘价格历史纪录。在这之前，成都最贵的房子为绿城凤起朝鸣，最高单价为4万元/平方米。

一位成都市场人士称，这个房源是别墅的价格，不是高层价格。

不过，顶不住压力的德商锦江天玺项目在2天后的晚间通过官微发布更正公告称，经核实，该公司价格导入时有误，导致部分房源价格与实际定价不符，现对部分房源销售价格予以更正。

尽管如此，最终的结果是，很会玩营销的成都德商终于声名远扬了。

成都德商发迹史

资料显示，成都德商成立于2006年，从规模上看，顶多算是起步阶段的企业，甚至没有入榜克尔瑞2019年中国房地产企业TOP 200销售排行榜。

在亿翰智库《2019年1-12月四川省典型房企销售业绩TOP 30》榜单中，德商置业以69.6亿销售额名列第24位；在克尔瑞成都房企业绩榜TOP 10中，德商以77.18入榜第10名。

根据天眼查，杨彬为德商的执行董事、邹康为总经理、周洪波为监事，从股权关系看，公司实际控制人为邹康。

邹康出生于1970年，今年50岁。1990年，他在四川省夹江水工机械厂做工人，1992年辞掉水泥厂的铁饭碗，成为深圳裕基电子有限公司的一名文员。

深圳的这份工作改变了邹康的人生轨迹，他在1994年带着深圳的工作经验回到成都，并担任成都奥尼斯特电子有限公司总经理，主要工作是卖电脑。

1999年，邹康拉拢成都奥尼斯特电子有限公司的朋友成立华诚信息产业有限公司，其中一位就是德商置业执行董事杨彬。

华诚信息成立后开发出针对银行的柜面综合业务处理系统，承包了银行的系统集成项目，这为邹康赚取了人生第一桶金。

2005年前后，成都大规模旧改，邹康把眼光盯向了房地产领域，并在2006年成立了成都德商置业有限公司。

根据德商官网，2007年开发了首个房地产项目成都领馆区1号。

不过，正能量君了解到，成都领馆区1号的开发商是四川省星元房地产开发有限公司，德商扮演的只是投资者的角色。不仅是这个，德商所谓的在2010年开发的成都和泓半山项目，同样也只是扮演了财务投资的角色。

实际上，真正意义上由成都德商开发的项目是2011年的德商·金沙10年，该项目交房后出现各种问题遭业主投诉，当地区房管局对此下发了整改通知书。

2017年是德商大跨步发展的一年，该公司不仅制定了2020年上市的规划，还高调在土地市场上拿地。2017年下半年，德商先以149%的溢价率激进进入中山拿地，还在成都土拍市场上接连拿下高新中和、三圣乡两宗地块。2020年的锦江天玺项目就是德商在2017年拿下的三圣乡地块项目。

2019年，德商在成都以51.18亿元代价拿下4宗土地，可开发体量近45万方。锐理数据显示，德商拿地金额为成都的第二名，平均楼面地价1.14万元/平方米。

成都德商的债务

德商高管曾对外放话称不缺钱，但事实上，德商几乎每个项目都要借钱，而且借钱成本普遍很高。

通过天眼查，正能量君查询到，成都德商的资金来源主要是通过信托和资管公司，合作伙伴有上海爱建信托、深圳嘉安利丰三号投资管理合伙企业、平安信托、长安国际信托、四川信托等。

上面7万单价乌龙的锦江天玺项目就是采用信托融资。德商·锦江天玺应该说是成都德商当下最为看重的一个重头戏高端产品，这个产品能否打造出预期的高品质感以及入市后能否热销，对于操盘手来说，压力不能说不大，但与其密切相连的是来自该项目资金方的无形压力。

据长安信托官网消息，该4亿元信托融资就是一款名叫“长安权·德商置业三圣乡投资集合资金信托计划”的一部分，总筹资16亿元，期限2年，最高收益率高达11.5%。

据悉，德商摘得德商·锦江天玺的建设用地发生于2017年9月份，总斥资11.3亿元，但溢价率不菲，达到97%，楼面价10767元/㎡。这期间，外界猜测德商曾向绿城借款或当初可能涉及合作开发等，但我们已知的情况是，绿城进入成都的首个项目是选择与成都城投合作的绿城·诚园。

为获得上述巨额融资，长安信托要求德商将德商·锦江天玺所在的项目土地全部抵押，预估27亿元货值足额抵押，德商地产及实控人邹康夫妇提供连带担保。

让外界震惊的是还款来源，第一步是锦江天玺的销售收入，该项目预计销售收入约27亿元，预计税后利润2.6亿元，第二步是德商旗下其他4个项目（迎晖天玺、御璟天骄、御府天骄、德商国际）提供约23.2亿元净现金流。

紧接着，成都德商在2019年3月拿下的茶店子地王，引入了大财主新希望地产。

作为一个高价地王，总资金成本逾17亿元，楼面价17200元/㎡，规划已出，要建7栋高层住宅，但要想打磨好，就必须有实力更强大的金主。

正能量君注意到，这个金主，就是爱建信托。这款产品就是爱建共赢系列，总规模5.5亿元，成立于2019年6月下旬，但融资成本并不低，优先级信托单位100万元≤单笔认（申）购资金预期年化收益率8.5%/年+10%浮动收益。

据密探君披露，还查询到位于成都天府新区的御府天骄、位于高新中和的御璟天骄，目前均与爱建信托有相关存续期融资产品，还有中山樾玺涉及四川信托的融资6.75亿元，期限均为2年，中山樾玺2020年初即将到期。

2019年5月27日，成都住建局官网披露：

经查，“德商·御府天骄”项目开发企业成都德商达置业有限公司在销售其开发建设的项目时，将商品住房销售给不具备购买资格的人员，该行为违反了我市房地产调控政策。经研究，决定对成都德商达置业有限公司通报批评，信用记减分，暂停网上签约权限，纳入行业重点监管。

吹出来的豪宅？

近几年，原本名不见经传的成都德商却异军突起，对外打造的标签是专做豪宅。

同时，这个之前主要靠卖电脑发家的开发商还总想搭上IT界顺风车，多次对外表示团队有互联网背景，更注重用户体验。

一位成都市场人士表示，成都德商本身项目不多，做豪宅并没有基础，其目前的豪宅特点主要是面积够大。

进入2020年，德商2017年制定的上市目标看来不能实现了，只好靠炒作博上位了。

A. 城市级豪宅？

上述“有料设计市集”认为：国宾锦麟天玺是德商“天玺系”与新希望“锦麟系”两大豪宅产品系联动的成果。结合基地环境，在规划、产品、立面等方面进行了全面的设计升级，充分联动区域资源，精细研究每个设计模块，实现从整体规划到单体产品的全面溢价，并于蓉西树立城市新地标，打造城市级豪宅IP。

B. TOP级产品？

C. 重新定义高端？

他们认为：人是终极核心。未来的豪宅，绝不只是着眼于居住舒适度等这一类基础的指标，客户更为看重的是对个人价值的提升。顶级会所是德商天玺系的另一大主要特征，比如迎晖天玺引入了被称为“会员条件最为严苛的圈层顶级俱乐部”，锦江天玺的“锦江荟”，以及国宾锦麟天玺的“国宾天玺荟”……通过这些专属礼遇，打造了属于德商的顶级圈层文化。

是吗？

D. 晋升为国家级豪宅？

E. 带动成都高端市场复苏？

谈资成都指出：土拍市场回归的同时，成都地产的高端市场也看到了曙光，复苏似乎就只差一个吹响号角的人。所以，“德商”在三月再次出现的时候，整座城市的塔尖人群为之一振，而“德商锦江天玺”就如同为成都的地产高端市场，吹响那布满尘埃的“复苏号角”之人。

如此前提下，当德商拿出锦江天玺这个“终极居所”，并且依然贯彻“以品质为导向”的举动时，就已经不单是又一个高端住宅项目的亮相，而是为成都房产界打响高端市场第一枪，向普罗大众诠释了高端市场对成都的信心，是给现阶成都房地产注入的一剂强心针。

F. 西贵那是真的贵

2019年11月15日，“中国十大豪宅颁授仪式暨国宾锦麟天玺”正式落下帷幕。亿翰智库董事长陈啸天颁授国宾锦麟天玺成为“新一线城市中国十大豪宅”。

会上，亿翰智库董事长陈啸天见证“新一线中国十大豪宅”颁授。并且，陈总从大势、需求、机会等维度分析了豪宅未来趋势，一语道破中国豪宅未来巨大潜力。并在大奖颁授中金句点评德商新希望·国宾锦麟天玺：

“豪宅进入4.0时代，开始回归中心大平层，在区位价值与资源占据上独树一帜，专属定制服务及产品品牌IP都是豪宅4.0时代标配。”

G. 凭什么打动挑剔的成都人？

2019年1月11日，位于塔子山公园旁的德商迎晖天玺打响天玺系产品第一枪，172套500万起步的房源入市，开盘即售罄，德商强劲的产品号召力初现豪宅市场。

他们认为：做一个好的单盘不难，但要形成一个产品系却不简单。研究分析后发现，既成系列，必有准则，“天玺系”之所以成为一个系列，因它的有着高度一致的择址观、产品观和圈层服务观，但每一个天玺项目又各有“性格”，成为不可复制的经典。

H. 把天府新区“绿了”？

I. 买高端就买德商天玺？

J. 塔尖上的成都德商

正能量君以为，出来混，总是要还的！