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房企半年报|碧桂园:轻松化解房企“两难”

来源:深蓝财经 浏览: 2020-08-28 08:04:34
又到了房地产企业密集发布半年报的时间段,与往年相比,今年非同寻常,新冠疫情爆发,宏观环境诡谲。而在“房住不炒”的大背景下,国内的房企融资进一步收紧。今年下半年,融资和销售,将成为房企必须面对两大关键点。这意味着对于一些高杠杆、低货值的房企来说,生存压力将进一步加大;而对于杠杆稳定、货值充分的房企来说...
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又到了房地产企业密集发布半年报的时间段,与往年相比,今年非同寻常,新冠疫情爆发,宏观环境诡谲。而在“房住不炒”的大背景下,国内的房企融资进一步收紧。

今年下半年,融资和销售,将成为房企必须面对两大关键点。

这意味着对于一些高杠杆、低货值的房企来说,生存压力将进一步加大;而对于杠杆稳定、货值充分的房企来说,优势则会越发凸显。

纵览已经披露年报的上市房企,碧桂园无疑是其中的佼佼者。

融资收紧

龙头房企优势显著

8月20日,住建部、央行于召开重点房地产企业座谈会,落实“345”新规,即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔,控制过度利用杠杆、土地市场摧城拔寨的房企。

按央行给出的“三道红线”标准,统计上市房企发现,224家房企中,有51家均超过三条红线,45家超过了其中的两条红线,60家超过了其中的一条红线。只有68家划入绿色安全档。

一时间,地产融资还将进一步收紧的消息成为业界关注焦点。丁祖昱认为,一旦融资新规落地,将对行业产生较大影响:土地市场降温,新房销售加速,对头部房企是利好,对高负债的房企则影响较大,必将加速行业洗牌。

事实上,大部分龙头房企都在调整自身财务结构,开拓多元化的融资渠道,降低融资成本。

碧桂园2020年半年报显示,营收方面,碧桂园总收入达到1849.6亿元,毛利约为448.9亿元,净利润约为219.3亿元,股东应占核心净利润达146.1亿元。值得注意的是,碧桂园不含增值税的已售未结转收入已达7808亿元,很大程度上保证了未来的业绩增长。

负债方面,碧桂园的净负债率一直维持在合理水平,净负债率长期处于70%以下。

截至2020年6月30日,碧桂园有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元,相较去年底下降了7.5%。净借贷比率仅为58%,远低于行业90%的均值。

稳健的财务情况,让碧桂园能够从容应对收紧的融资环境。

今年上半年,碧桂园的融资成本为5.85%,相较去年底下降了49个基点。同时,公司保证了融资渠道的多样和通畅,Wind数据,2020年上半年,内地房企发行海外债融资成本为8.41%。而碧桂园公司公告显示,截至7月28日,公司今年发行5笔共计25.44亿美元海外债券,票面利率仅为4.2%至5.625%。

房产行业现金流依赖销售回款

碧桂园回款率连续5年超90%

中原视点有观点认为,今年下半年,如果融资渠道受限,房企资金压力加剧,要改善负债率、改善融资结构,又要冲全年业绩, 回款能力将是房企持续经营的关键。其中,由于房企现金流更依赖销售回款。销售方面,促销力度可能会加大。

截至目前,从已披露半年报的情况来看,房企业绩分化明显。相关统计数据显示,28家公布全年销售目标的房企上半年业绩完成率均值仅为39.9%,较去年同期下降7.7个百分点。

碧桂园却再次体现出了自己在销售领域的行业领军地位,碧桂园半年报显示,截至2020年6月30日,碧桂园累计实现合同销售金额约人民币2669.5亿元,合同销售面积约3185万平方米。据克而瑞统计的上半年全口径销售额排行榜中,碧桂园销售金额3723.1亿元,稳居行业第一。

至于回款,碧桂园今年持续对回款目标强考核,强化标准化、精细化的管理机制。

半年报数据显示,碧桂园共实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元,权益回款率高达94%,这已经是公司连续第5年保持回款率在90%以上。其中当年签约当年回款率为67%,与上年同比相比提高了3个百分点。

快速的销售回款,保证了碧桂园充足的现金流,大大提高公司抵御风险的能力。

截至6月30日,碧桂园可动用现金余额为2055.2亿元,占总资产比例为10.5%,另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用,营运资本充裕,资金保障能力良好。

土储充裕、布局合理

保证未来业绩上升空间

体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石,据克尔瑞数据,2019年房企销售TOP10与总土储货值TOP10排名高度重叠。截止2019年底,中国共有6家房企土储货值达到2万亿元以上,其中碧桂园以26394.1亿元的土储额位于榜首。

半年报数据显示,截至2020年6月底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个,业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县,布局广泛性居行业之首。

据亿翰智库统计,上半年碧桂园新增土储货值1857.8亿元,居行业首位。公司在国内已获取的权益可售资源约16698亿元,潜在的权益可售货值约6706亿元,权益可售资源合计约2.34万亿元。

土储丰富,支撑着公司的长期发展,2020年下半年,碧桂园权益可售资源约人民币6412亿元,可售资源充足。

针对房企的土储布局,亿翰智库曾指出,当前三四线整体增速相对稳定,充分表明这类城市市场基本盘偏大,难有较大的市场震荡,韧性较强。尤其是在2020年6、7月份,三四线城市土地成交增速高于一二线城市。得益于居民购买能力和购买意愿的增强,内生性需求具有可持续性,可成为企业推货的重点。

2020年上半年,碧桂园的销售情况也佐证了三四线城市的比较优势:三四线除疫情影响较为严重的2月份外,其他月份都实现同比增长。三四线城市销售额自3月起平均每月同比上升11%,明显优于一二线城市单月销售同比变化水平,反弹更明显。反观一二线,则出现不同程度同比下降。今年4月,一二线城市销售额单月同比下降9%,而在三四线城市的销售额已实现单月同比上涨15%。

今年上半年,按项目所在地分类,碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61;按目标市场分,目标一二线与目标三四线销售金额比例为45:55。从三四线项目投资转化情况看,碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28,相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率,表现更优。

多重优势叠加,各大机构也对碧桂园青睐有加,目前,碧桂园已获国际权威信用评级机构——惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级。当前民营房企中,只有碧桂园、龙湖、世茂获得了惠誉投资级评级。而三大国际评级机构的另外两家——标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级,距投资级均只有一级之遥。2020年7月到8月,东吴证券、招银国际等机构均给出“买入评级”。


深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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