又到了房地产企业密集发布半年报的时间段，与往年相比，今年非同寻常，新冠疫情爆发，宏观环境诡谲。而在“房住不炒”的大背景下，国内的房企融资进一步收紧。

今年下半年，融资和销售，将成为房企必须面对两大关键点。

这意味着对于一些高杠杆、低货值的房企来说，生存压力将进一步加大；而对于杠杆稳定、货值充分的房企来说，优势则会越发凸显。

纵览已经披露年报的上市房企，碧桂园无疑是其中的佼佼者。

融资收紧

龙头房企优势显著

8月20日，住建部、央行于召开重点房地产企业座谈会，落实“345”新规，即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔，控制过度利用杠杆、土地市场摧城拔寨的房企。

按央行给出的“三道红线”标准，统计上市房企发现，224家房企中，有51家均超过三条红线，45家超过了其中的两条红线，60家超过了其中的一条红线。只有68家划入绿色安全档。

一时间，地产融资还将进一步收紧的消息成为业界关注焦点。丁祖昱认为，一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对头部房企是利好，对高负债的房企则影响较大，必将加速行业洗牌。

事实上，大部分龙头房企都在调整自身财务结构，开拓多元化的融资渠道，降低融资成本。

碧桂园2020年半年报显示，营收方面，碧桂园总收入达到1849.6亿元，毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，股东应占核心净利润达146.1亿元。值得注意的是，碧桂园不含增值税的已售未结转收入已达7808亿元，很大程度上保证了未来的业绩增长。

负债方面，碧桂园的净负债率一直维持在合理水平，净负债率长期处于70%以下。

截至2020年6月30日，碧桂园有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，相较去年底下降了7.5%。净借贷比率仅为58%，远低于行业90%的均值。

稳健的财务情况，让碧桂园能够从容应对收紧的融资环境。

今年上半年，碧桂园的融资成本为5.85%，相较去年底下降了49个基点。同时，公司保证了融资渠道的多样和通畅，Wind数据，2020年上半年，内地房企发行海外债融资成本为8.41%。而碧桂园公司公告显示，截至7月28日，公司今年发行5笔共计25.44亿美元海外债券，票面利率仅为4.2%至5.625%。

房产行业现金流依赖销售回款

碧桂园回款率连续5年超90%

中原视点有观点认为，今年下半年，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩， 回款能力将是房企持续经营的关键。其中，由于房企现金流更依赖销售回款。销售方面，促销力度可能会加大。

截至目前，从已披露半年报的情况来看，房企业绩分化明显。相关统计数据显示，28家公布全年销售目标的房企上半年业绩完成率均值仅为39.9%，较去年同期下降7.7个百分点。

碧桂园却再次体现出了自己在销售领域的行业领军地位，碧桂园半年报显示，截至2020年6月30日，碧桂园累计实现合同销售金额约人民币2669.5亿元，合同销售面积约3185万平方米。据克而瑞统计的上半年全口径销售额排行榜中，碧桂园销售金额3723.1亿元，稳居行业第一。

至于回款，碧桂园今年持续对回款目标强考核，强化标准化、精细化的管理机制。

半年报数据显示，碧桂园共实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元，权益回款率高达94%，这已经是公司连续第5年保持回款率在90%以上。其中当年签约当年回款率为67%，与上年同比相比提高了3个百分点。

快速的销售回款，保证了碧桂园充足的现金流，大大提高公司抵御风险的能力。

截至6月30日，碧桂园可动用现金余额为2055.2亿元，占总资产比例为10.5%，另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用，营运资本充裕，资金保障能力良好。

土储充裕、布局合理

保证未来业绩上升空间

体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石，据克尔瑞数据，2019年房企销售TOP10与总土储货值TOP10排名高度重叠。截止2019年底，中国共有6家房企土储货值达到2万亿元以上，其中碧桂园以26394.1亿元的土储额位于榜首。

半年报数据显示，截至2020年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县，布局广泛性居行业之首。

据亿翰智库统计，上半年碧桂园新增土储货值1857.8亿元，居行业首位。公司在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，潜在的权益可售货值约6706亿元，权益可售资源合计约2.34万亿元。

土储丰富，支撑着公司的长期发展，2020年下半年，碧桂园权益可售资源约人民币6412亿元，可售资源充足。

针对房企的土储布局，亿翰智库曾指出，当前三四线整体增速相对稳定，充分表明这类城市市场基本盘偏大，难有较大的市场震荡，韧性较强。尤其是在2020年6、7月份，三四线城市土地成交增速高于一二线城市。得益于居民购买能力和购买意愿的增强，内生性需求具有可持续性，可成为企业推货的重点。

2020年上半年，碧桂园的销售情况也佐证了三四线城市的比较优势：三四线除疫情影响较为严重的2月份外，其他月份都实现同比增长。三四线城市销售额自3月起平均每月同比上升11%，明显优于一二线城市单月销售同比变化水平，反弹更明显。反观一二线，则出现不同程度同比下降。今年4月，一二线城市销售额单月同比下降9%，而在三四线城市的销售额已实现单月同比上涨15%。

今年上半年，按项目所在地分类，碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为45:55。从三四线项目投资转化情况看，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。

多重优势叠加，各大机构也对碧桂园青睐有加，目前，碧桂园已获国际权威信用评级机构——惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级。当前民营房企中，只有碧桂园、龙湖、世茂获得了惠誉投资级评级。而三大国际评级机构的另外两家——标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，距投资级均只有一级之遥。2020年7月到8月，东吴证券、招银国际等机构均给出“买入评级”。