14日，一条深圳住建局赴长沙“取经”的消息在网络热传，这则消息给人无限联想。

今天一早，深圳就传来重磅！

全国最热门的城市，终于迎来了史上最严楼市调控！

“一觉起来，失去了买房资格……”很多深圳人如是说。

调控主要内容有：

入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

转让增值税从2年免变5年才免；

豪宅线加了个总价750万的限制；

新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

这些重磅组合拳的落地，意味着深圳楼市调控，终于超越北上广，与海南、长沙并驾齐驱，堪称史上最严楼市调控。

落户满3年缴税才能买

非深户要5年社保

新政出台后，有细心的网友发现，这一政策其实有迹可循。

在今年4月28日播出的深圳本地“民心桥”节目中，一位听众提及，最近一些炒作的资金来自于新落户深圳的群体，政府能不能对他们提高购房门槛？比如社保和纳税记录至少满一年以上。

深圳市住房和建设局局长张学凡在节目中回应称，“我们已经注意到了（这个漏洞）。深圳的城市品牌、城市价值吸引了大量的人口，需要大量解决住房的问题。刚才提的这个政策里面是可以打补丁的，一年（社保和纳税记录）是选项之一，或者多少年，这是我们考虑的。”

如今，新政直接将户籍人士的购房门槛限定为——入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保！

这意味着人才落户失去了直通售楼处的可能，为限购政策打上了迄今为止最大的补丁。

因为此前深圳落户门槛真的太低了，大专就能落户。

即使你不想落户也没问题，花个三五万块，跟人假结婚就可以买房。

所以投资客比例会达到这么高。但主流还是通过落户。

现在如果买房要落户3年再加3年社保的话，基本上外来投资客就被堵死了！

不止外来投资客，连本地的很多人都没购房资格了！

无房无贷首付30%

首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%。

之前没有分的这么细，不管你是普通住宅还是非普通住宅，只要你无房，即使有贷款记录，再买都是50%，二套都是70%。现在就分情况非普宅提高了10%。

总价750万以下，以及144平米以内才算普通住宅，否则算豪宅，现在好一点的地段基本上改善型的房子，都是非普通住宅了。

所以对改善型来说，相当于提高了10%的首付，降了杠杆。

转让增值税从2年变5年才免

对于转让增值税从2年变5年才免，这个对二手房成交杀伤力较大，因为深圳60%-70%的成交量靠的是二手房。

现在深圳的二手房一般都是满2年就卖，满5年的很少，所以增值税从2年变成5年，会增加一笔很大的费用。

这就是2015年的翻版，2015年是增值税5改2，相当于反过来了，5个点的增值税，本来是没有的，现在如果不满5年，一下子就多了5个点的增值税。

比如增值500万的房子，光增值税就多了25万。

所以估计二手房的成交量很快就会掉到5000套以下。

深圳有个衡量的标准，只要每个月成交量降到5000套的话，房价就一定会跌的。

另外，还有新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。包括持续整顿房地产市场乱象等。

这些规定是有利于刚需的，以后买新房的中签率就高了。

政策力度超出预期

专家：房价跌幅将超5%

横向对比来看，2018年长沙发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中规定，市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。

7月10日，湖南省长沙市住房和城乡建设局网站发布消息称，7月8日，深圳市住房和建设局考察组一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，并在长沙市政府二办公楼1034会议室举行了交流座谈会。深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

深圳的调控对比长沙的做法进一步加码。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，深圳此次的政策力度确实超出预期。

李宇嘉同时指出，去年深圳成为“社会主义先行示范区”，到调整豪宅税，以及今年年初，房价出现了三次比较明显的上涨，如果在这些时间节点出台调控政策，或许不必限定为现在“入户+社保满3年”这么严格的条件。

中原地产首席分析师张大伟分析称，首先，深圳是全国最近一轮楼市上涨的“领头羊”，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩，房价也将开始调整。

其次，政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面，如果严格执行，对于深圳楼市的打击将非常大。

整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

新政无疑可以很大程度打击投机者，但也有分析人士提出担忧：这会不会影响大学毕业生落户深圳的意愿？

过去3年，深圳新增常住人口数量分别为62万、50万和41万，累计已经达到153万。新增人口中，不乏“携钱购房”者。一位资深房地产中介向记者介绍，大学毕业生在深圳落户完全没有门槛，确实有一些购房者，将大学毕业的子女户口落到深圳，便可以马上获得购房资格，这样的情况下，其实自住和投资的因素都有。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年上半年深圳出现了一些抢房现象，此次政策有助于打击借落户来炒房的行为。此外，深圳的做法也表明了今年的政策风向，虽然受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。

深圳地产股全线杀跌

在政策公布后，深圳本地地产股全线杀跌，沙河股份、深振业A跌停，深物业A大跌逾9%，南山控股大跌近9%。

新政前，深圳楼市很疯狂！

据中国房地产报，在四个一线城市中，上半年的深圳楼市率先恢复至疫情前水平，一路升温。部分新房项目甚至出现“万人摇号”“日光盘”等现象，“喝茶费”“更名费”重现江湖。二手房市场则出现部分片区过热、价格虚高情况。

从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合计成交1.67万套，同比减少5.4%；二手房住宅成交4.4万套，同比增加41.2%，并达到去年全年二手房成交量的57%，创下自2016年之后又一次新高。

尤其是6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。

值得注意的是，上半年深圳新房住宅成交同比减少的背后是新房市场供应的紧缺。数据显示，深圳上半年预售新房住宅为8157套，同比下跌54%。大量购房者只能瞄向二手房市场。

数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，深圳6月份二手房均价达到74929元，相比去年底大涨14.37%，位居全国涨幅榜次席。

同时，深圳与另外3个一线城市房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2倍。就在去年底，深圳房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。     

*来源：深蓝财经综合自证券时报、樱桃大房子、21世纪经济报道、深圳市住房和建设局、中国基金报、国民经略等。