今天（3月25日），中国奥园召开2019年度线上业绩发布会，并公布全年业绩。

期内，中国奥园实现合同销售1180.6亿元，同比增长约29%；营业额约505.3亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%和67%；毛利连续11年增长，达150亿；开发毛利率30.3%、核心净利润率约10.1%，同比分别增长0.3和0.2百分点。

此外，从2018年12月31日的收盘价4.74港元每股，到2019年12月31的12.70港元每股，2019年内奥园的股价涨幅达到167.93%。

在复杂的外部形势下，中国奥园交出的这份稳健业绩无疑为市场注入信心。今天就来梳理这家千亿房企规模增长背后的“硬核”秘密武器。

财务状况良好

从2019年下半年开始，房企之间的实力竞争越来越多体现在融资能力上。数据显示，房地产企业在融资能力上的差异正在拉大，有的融资成本只有5%，而有些房企融资成本高达15%，二者之间相差10个百分点，甚至更多。

2020年，受疫情影响，楼市线下销售几乎“中断”，在建项目长期停工，现金流承压的同时，偿债高峰日益临近。

从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从今年的月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。许多房企为了偿还前期贷款扩大融资，我国房地产行业开启融资盛宴。

一家房企应对负债的底气主要在现金流，最稳定的融资能力来源于企业的盈利能力。

中国奥园财报显示，2019年，实现合同销售1180.6亿元，同比增长29%，超额完成全年目标。2016至2019年，合同销售年复合增长率达66%，增幅高于行业平均水平。截至2019年底，中国奥园已签约未确认的合同销售约1705亿元，将于未来2年内逐步确认，盈利持续性强。

据中国奥园管理层透露，2020年销售目标在2019年的基础上增长12%，保持适度规模。中国奥园将深耕一、二线城市，进一步提升产品竞争力和运营管理能力。

今年是房企的偿债高峰年，中国奥园也坚持审慎的财务策略，未雨绸缪安排资金情况。

截至2019年末，奥园长短债之比约为6:4，短债约为400亿，占去40%。但实际上一季度已经偿还永续债人民币100亿，进一步减轻了短债的压力，目前短期比例降到了33%；手持现金约681亿元，足够覆盖一年内到期的债务418.7亿元。

此外，公司净负债率在2019年末达到了74.9%，主要是因收购百年人寿支付约33亿元人民币，如果剔除收购保险公司的影响，净负债率约66%。

融资能力突出

据克而瑞地产研究中心统计，在2019年，受监测的95家典型房企融资总额为14494亿元，同比增加5.5%。同时，全年融资成本持续上升并突破7%，较2018年的6.53%上升了0.54个百分点。

而在克而瑞2019年房企TOP200排行榜中，中国奥园操盘金额排名第25、全口径金额排名第27、权益金额排名第23，较2018年前进十位，稳居千亿房企阵营。

据集团副总裁、首席财务官陈志斌透露，2019年全年，中国奥园平均融资成本为7.5%，跟去年相当，预期2020年保持比较稳定的利率区间。

也就是说，在融资成本大幅增长的2019年，中国奥园融资成本与行业均值相当，远低于行业增幅。

值得注意的是，其他与中国奥园排名相当的房企中，不乏高利率融资的情况。

中国奥园能将融资成本控制在低位的原因，在于其重视开拓多元化融资渠道，贯彻稳健的财务管理，债务结构不断优化。

2019年，中国奥园率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，向新加坡主权基金定向发行私募美元债，通过公募及私募形式发行14.5亿美元优先票据；成功发行人民币15亿元四年期境内公司债；年内与五家境外商业银行成功完成合共两轮约16亿港元三年期银团贷款。

2020年，中国奥园在融资方面得到了进一步提升。

2020年1月，中国奥园进行本年度第一轮融资，总额是2.3亿美元，利率是4.3%。

2020年2月，中国奥园发行本金总额人民币25.40亿元的境内债券，年利率5.5%。还在境外发行了1.88亿优先票据，利率4.8%，均创下了融资成本新低。

良好的财务、资金状况使中国奥园的评级展望再获调升。

2016至2019年，中国奥园先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及展望，展望正面。另外，获联合国际给予“BB+”的国际长期发行人评级，展望“稳定”；获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用级别“AAA”，有助进一步降低信贷成本。