美的置业施工现场坍塌:增加的3万平面积,和逝去的8条人命
嘭!
美的置业(03990)上市周年庆的烟花还未散去,就炸响了一颗惊雷。
10月28日下午,贵州贵阳观山湖区美的置业广场,正在施工的停车场发生了坍塌事件,工地上岗14人,10人失联,是美的置业发生的最大安全事故。
29日凌晨3点,他们被全部找到,8人死亡,2人受伤。美的置业发出了道歉声明,称公司将不惜一切代价救治伤员,并处理好遇难人员善后工作。
但不惜一切代价应该不包括公司“门面”,美的置业第一时间拆除了项目门口印有“美的广场”的横幅。
美的置业隶属于美的控股旗下,是美的创始人何享健在地产领域的布局。近年来,美的置业频遭各地监管部门点名,一路狂奔的高速发展埋下恶果。
停车场坍塌背后
地下建筑面积增加3万㎡
2010年8月20日,永贵能源开发有限责任公司以1.6亿元,获取了该项目地块。2017年8月,永贵能源与贵阳市美的房地产发展有限公司签署合作协议,接手了该项目,并正式改名为“美的广场”。
美的置业接盘该项目后,对该项目的规划做出了巨大调整。
2018年11月12日,贵阳市自然资源和规划局在官网上发布了美的广场项目的规划调整,文件内容显示,该项目在用地面积和容积率不变的情况下,绿地率由30%缩小至25%,建筑密度由30%提高到40%,建筑限高由100米增高到140米。
此外,建筑楼宇从7栋增加至11栋,且总建筑面积增加了2万多㎡,主要是地下建筑面积增加了近3万㎡。
贵州省生态环境厅于2012年12月发布的环境影响报告书公示中,龙宇城市广场项目共由8个单体子项空间组合而成,包括7栋地面建筑及满堂地下车库。总建筑面积329414.75㎡,其中地上建筑面积(计入容积)224207.55㎡,地下建筑面积105207.2㎡(不计入容积)。
而贵阳市自然资源和规划局2019年7月发布的行政审批批前公示则显示,美的广场总楼栋为11栋,总建筑面积355999.62㎡,其中地上建筑面积(计入容积)221046.96㎡,地下建筑面积(不计入容积)134952.66㎡。
用地面积没有太大变化,地下建筑面积却增加了近3万㎡,很有可能是地下建筑层数有所增加,这是否是导致此次停车场坍塌的原因?还有待官方调查的结果。
房地产网数据显示:美的广场目前正在卖产权为40年的一居室“轻奢SOHO公寓”,建筑面积分别为42平方米、45平方米、64平方米,参考均价约10800元/平方米!
“千亿”目标惹祸?
销售额狂奔、现金流告负
何享健在地产领域的野心,远比他在家电领域大得多,这一点从美的置业飙升的销售额就可以看出。
过去4年,美的置业是复合增速最快的房企之一。根据其招股书及2018年年报,2015年至2018年,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元,复合年增长率约113.7%。根据克而瑞研究中心的排名,美的置业的排名情况也一路从87名飙升至39名。
2019年年初,美的置业董事局主席郝恒乐在出席业绩发布会时曾表示,2019年公司的销售目标为1000亿元,这与此前“2020年千亿计划”的时间表相比整整提前了1年。
为了提前达到千亿目标,美的置业在融创等地产巨头纷纷减缓拿地速度的情况下,仍然加速拿地。
进入2019年,美的置业仍然没有停下拿地的脚步。今年1月至6月,美的置业的拿地金额达到了221亿元,在全国房地产企业中排第17位,超过了绿城、招商蛇口等多家房企,其中亦不乏多个高溢价拿地项目。
然而拿地势头不减的美的置业,经营性现金流净额已经连续3年为负。2016年至2018年,美的置业现金流分别为-55.53亿元、-73.57亿元、-166.15亿元;截至2019年6月底,则为-82.66亿元。
为缓解现金流的燃眉之急,美的置业主要依靠发行公司债、大股东输血,以及将在建物业金融化。
2019年上半年,美的置业发行了三只公司债,发行金额为37亿元。另有两期期限为3年的公司债券,也于今年上半年发行完毕,发行金额共计20亿元。
此外,截至2018年12月31日,在建物业金额为1096亿元,其中有360亿元的在建物业成为借款的抵押品,在美的置业的全部借款抵押物中,在建物业的占比达到了95%。
这导致美的置业的负债率急速上升,2017年,美的置业负债总额为1008.14亿元;到2018年年底,负债总额增加了52.5%,达到1537.3亿元;其中流动负债1192.66亿元,同比增加68.7%。
而2019年半年报披露的数据则显示,截至2019年6月,美的置业负债总额已高达1861.66亿元,较2018年末上升21.1%。负债结构也越发失调,流动负债高达1418.68亿元,占总负债的比重达到了76.2%,流动负债与非流动负债之间的比重高达152%,美的置业的短期偿债能力面临巨大压力。
屡遭监管层点名
消费者投诉不断
就在半个月之前,美的置业发布了一则集团反腐公告,称包括区域公司副总、项目营销经理、置业顾问等在内的数名员工集体舞弊,利用职权牟利。目前,已有6人被当地公安机关采取刑事强制措施。
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