来源：深蓝财经

自从龙湖集团（00960）2019年中期业绩发布会，上演了一出长沙业主远赴香港哭诉维权问题的“大戏”之后。龙湖集团的楼盘质量问题持续发酵，全国各地的龙湖项目连环爆雷。

据公开报道，长沙、北京、杭州、青岛、济南、广州、大连、天津等地，龙湖业主拉横幅维权已成常态。近日，长江商报又曝出，龙湖集团长沙项目以高规格"样板房"蒙骗500业主。

曾经以高质量闻名的龙头房企，正遭受“高周转”的无情反噬。

以精装样板房蒙骗500业主

中期业绩发布会变维权大会后，龙湖集团承认确实存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象，让业主产生了不好感受，对此公司具有不可推卸的责任。同时，龙湖集团向该业主致歉，并称将强化管理，针对业主的合理要求迅速、积极改进相关产品和服务。目前双方已达成谅解。

但事件发展至此，龙湖项目的质量问题才掀开了冰山一角。

据长江商报报道，被业主集体投诉维权的龙湖水晶郦城项目，于2017年12月24日开盘，今年7月交房，2栋高层，1栋公寓，500余户。

长沙罗女士称，去年她购买了龙湖水晶郦城一套89平的小户型，当初买房的时候主要看中了售楼中心样板房的风格，而且用材也是诸如欧派、方太、大自然等知名品牌，虽然2500元/平米的装修标准有点贵，但是她觉得物有所值，省时省力。

然而，上个月交付的精装修房却让业主失望，很多业主的感觉“简直就是上当受骗”、“完全不像2500元/㎡的装修标准”。

有业主在微博上实名反映，新房墙体开裂、墙内渗水是直观感受。此前作为龙湖水晶郦城宣传亮点的新风系统，进气口和燃气出气口仅相隔五十公分，也就是说，厨房的一氧化碳会被再次吸进去！

有业主把刚交付的精装修房，找到第三方验房公司验收，给出的结果居然是“不达标”。

当记者提出参观样板间的需求时，楼盘销售表示，该楼盘已经交房，样板间已经拆除。

相关工作人员表示，样板间土地属于临时用地，事后按规定必须拆除，这也是许多楼盘常见的做法。

一位业内研究人士表示，根据相关规定，建设全装修住宅，开发企业必须建造装修样板间，以展示交房标准。样板房要按照1:1比例真实反映装修标准和施工质量，全装修住宅交房时装修质量不能低于样板房水平，样板房在购房者入住前不得拆除。2018年下半年，相关部门又出台规定，样板房必须一直保存到小区交付以后6个月。

公开信息显示，今年5月，龙湖水晶郦城项目业主就该项目精装修房“高价低配”、涉嫌违规搭售精装房、拆除样板间等问题，向有关部门递交联名举报材料。

据业主透露，针对业主反映的问题，龙湖集团长沙公司也意识到问题严重，所以跟业主们协商，按加赠空调的方案协商，大概80%的业主接受了这个方案。

而这些精装修房“高价低配”的原因，或许正是由于在装修价格上存在猫腻。

长江商报记者来到与水晶郦城一街之隔的龙湖春江郦城项目，该楼盘于7月底开盘。在样板间的门口，张贴着不同户型全装修工程公示清单，但这份公示清单少了价格明细，当记者提出希望出具一份标明价格的装修材料明细时，龙城方面的置业顾问直接表示无法提供。

“2500/㎡的精装修价格成本也就800-1000元，开发商对外报的精装修价格至少打五折，甚至一二折差不多才是实际价格。”一位多年从事装修行业的周先生透露，开发商用的品牌材料大多是以工程价从厂家直接拿货，精装修楼盘选用的主材一般都是品牌产品里最便宜的工程款，有些甚至是淘汰的款式或者是该品牌的贴牌产品，市场上很难找到。

“高周转”反噬，高速度牺牲了质量

楼盘质量出问题、利用行业信息不透明在装修上偷工减料，这些问题似乎最不该发生在龙湖集团身上。

因为说到龙湖集团董事长吴亚军投身房地产的原因，流传最广泛的说法是，吴亚军曾经在买房时遇到了黑心开发商，延期交房不说，还掺杂各种质量问题。关于这一点，在中期业绩会上哭诉的业主也有提及。

而在做房地产之前，吴亚军曾在《中国市容报》从事媒体行业多年，1993年创业之初，吴亚军在重庆上清寺开了一家建材和装饰公司，主要做美国进口建材卖。不管是良好的初心还是对行业的了解，吴亚军都不缺乏。

早年，龙湖也确实是地产界的质量标杆，吴亚军打出了“善待你一生”的广告语，让不少地产大佬折服。

2004年，以苛求质量而出名的绿城集团董事长宋卫平，听说龙湖在重庆如同绿城在杭州，立马飞赴重庆去参观龙湖楼盘。在亲自参观后，推迟回程连夜通知绿城集团全国所有高管到重庆报到集体考察龙湖。

2009年，龙湖集团在香港联交所主板上市，仍然以质量为首要目标。

早年，为学习房地产经营经验，吴亚军还曾专程拜访万科，虚心向王石讨教。但在企业的发展过程中，吴亚军似乎没能跟上万科的脚步。

2008年，万科郁亮推出了加速资金运转的“5986模式”，即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成，产品必须6成是住宅”。得益于这种高周转模式，2009年万科销售业绩超过了600亿；2010年万科销售业绩就超过了千亿。

2012年，王石表示，万科要开始进入平稳发展模式了，“以前万科奉行的5986现在得改成5946，开售第一个月卖4成就很不错了。”这样的言辞，被相关人士解读为王石对于高周转的警醒。

而就在万科开始对高周转有所警醒的同一年，人民日报上发表了一篇名为《龙湖地产：瞄准刚需高周转》的文章。

从这个时候开始，龙湖集团明确了自己高周转之路。

到了2014年，宋卫平对龙湖的评价发生了转变。在一场发布会上，当记者提到吴亚军，宋卫平直言不讳的说，“以前他们做得不错，最近我认为（品质）越来越下降了。”

2015年，“高周转”模式被争先效仿，不少开发商还在以往万科的基础上进一步提速，实行“3456”模式，即“3个月开发，4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”，在这样激进的环境下，多家房企营收破千亿。

龙湖也一改往日的行事作风，开始疯狂拿地，快速开发，高效出货。2016年龙湖集团的销售额是881亿，20117年则直接翻接近一倍至1560亿，2018年飙升至2000亿，成为全国第十家销售额破2000亿的房企。

龙湖集团的高速发展也给吴亚军带来了财富：

《2016胡润女富豪榜》，吴亚军以330亿元财富排名第4；

《2017胡润女企业家榜》，吴亚军以525亿元排名第3；

《2018新财富500富人榜》，吴亚军以420.2亿元排名第34；

《2019胡润全球白手起家女富豪榜》，吴亚军财富上涨13%，以660亿元排名第一。

而这样的高速发展，似乎是以牺牲质量为代价的。通过总结龙湖业主维权项目不难发现，这些项目的交付时间基本集中在2018年至2019年，商品房预售合同的签订时间则集中于2016年至2017年。这个时间段也正是龙湖“变速”的关键阶段。

而此次质量问题的导火索长沙，似乎也与发展速度过快有关。龙湖集团中期业绩报告显示，2019年1月至6月，公司在长沙市销售额为46.14亿元，排在集团第八位，销售额比去年同期增长76%。

长江商报报道了业内研究人士观点，龙湖在长沙的质量问题，也和在长沙相对快的销售节奏有关，“业绩要求比较高，同时为了抢客户，工程开发和项目销售等方面都会有很多需要调整的地方，但是速度的提高，往往容易在质量把控上出现问题。”

业绩飞涨，隐患暗藏

而房屋质量带来的问题，绝不仅仅是名誉受损。

2018年龙湖集团全年销售增速为28.5%，相较于2016年61.61%和2017年77.08%的增速，大幅下滑。公司利润率也出现下滑，核心税后利润率由2017年的18.3%下降至14.7%；核心净利润率由2017年的13.6%下滑至2018年的11.1%。

此外，龙湖集团2018年年报显示，2018年公司综合借贷金额达到1198.2亿元，较2017年的774亿，大幅增长54.8%，净负债也从2017年的47.7%上涨至52.9%。

2018年，龙湖集团在全国房地产行业规模排名中，由2017年的第8位退后至第10位。另据克而瑞销售排行榜数据，龙湖集团2018年的销售额也由2017年的第8位退后至第10位。

龙湖集团2019年半年报，亮眼的数据下同样显现出疲态。

2019年上半年，龙湖集团实现合同销售1056.2亿元，同比增长8.8%；销售总建筑面积650.8万平方米，同比增长3.5%；销售单价人民币16,228元/平方米，较上年同期增长5.1%。营业额同比增长42.2%至385.7亿元，归属于股东的净利润为63.1亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利为人民币47亿元，同比增长26%。与去年同期相比，核心净利增幅下降5.4%。

电影《美国工厂》中有句话：“做之前要想一想，因为重做是要花钱的。”道理很简单，但很多企业都再犯同样的错误。

多地项目因质量爆雷所带来的整改成本，或将拖累龙湖集团整体盈利情况，如果整改效果不佳，还可能陷入项目无法按期交付的违约困局，进而影响当期营业收入的结算。

例如，2018年8月份台风过境后，南京龙湖春江紫宸项目一期4幢住宅楼的外墙因频发脱落事故而被铲掉重铺。据澎湃新闻报道，龙湖方面为此已新增成本数千万元。

据《红周刊》报道，从公司业绩表现来看，龙湖集团近年来在维权项目上“消耗”的整改成本，或成为其毛利率和净利率走低的一个原因。

近年来，龙湖集团的营业支出（不含包括地价等在内的营业成本）的增速远高于其营收和净利的增速，2016年至2018年间，龙湖的营业支出分别为34.5亿元、50.9亿元和85.9亿元，三年内增幅高达149%，而营收增幅则为112%，2019年上半年，营业支出更是同比增长35.7%至35.9亿元。

而龙湖集团2016年至2018年的土地储备平均成本占营业销售均价的比重一直处于39%至41%之间。也就是说，三年来，龙湖土地储备平均成本的增幅仅约为29.2%。在土地成本占房企营收成本较大份额的情况下，土地成本相对稳定的龙湖集团，快速增加的营业成本和支出来自哪里？

吴亚军或许真的该想一想，2019年的龙湖集团，除了2200亿的销售目标，还要面临什么

来源:深蓝财经综合自长江商报、红周刊、澎湃新闻、乐居财经等。