来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；

作者：樱桃

周末关于建筑面积改为套内使用面积交易的文章刷屏了，大家都在讨论，我本来懒得写了，还有人问，所以我尽量说通俗易懂点吧。

1、为什么要把建面改为套内使用面积交易呢？

因为得房率越来越低了，被开发商坑的越来越狠了，投诉越来越多了，因为公摊这一项不透明，也没有哪个购房者会拿个尺子去测量公摊到底是多少，只能任由开发商说了算，房产证说有100平米，室内实际使用面积可能70平米都不到，毕竟室内墙体的厚度也不好测量，所以买个房子只知道房产证上写的建筑面积和套内建筑面积，但并不知道套内使用面积是多少，但如果以后改为套内使用面积交易，你自己都可以直接拿个尺子去测量了，至少可以消费的明明白白。

目前重庆是我国唯一强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的地方。但也不是套内使用面积计价。

我问了重庆本地的人，重庆主城9区除了北碚区和巴南区小房企报价报的是建面外，其余的区都是以套内建面来计价，而除了在销售和统计房价是以套内建面计价，其他时候，比如征收房产税，算物业维修基金，都是以建筑面积来计价的。

所以那些说按套内使用面积计价，是为了以后征收房产税扫清障碍的也是自作多情了，给你按小面积征税，哪有这么好的事。

2、对房价的影响

实际上，这对房价并没有什么影响，就重庆而言，同一个楼盘，同一套房子，以套内建筑面积计价和以建筑面积计价，最后得出的总价还是一样，按建面卖单价低些，按套内卖，单价肯定高一些，将来如果按套内使用面积卖，单价肯定更高一点，开发商才不会让消费者得便宜。

有人开玩笑说，这就好比是带皮核桃卖15块一斤，去皮核桃卖30块一斤。

所以对买房资金的实际影响，为0，只不过地方官员可能不太喜欢，因为表面上看起来房价显得更贵了。

按套内面积计价有其好处，重庆自2002年实施套内建面计价以来，面积上的纠纷几乎为0，开发商不能玩猫腻了。所以重庆在2016年底，重庆房地产商会还上书过，建议重庆重新按建筑面积计价的提案。

3、公摊面积会取消吗？

不会，楼梯，电梯，过道，这些基本的公摊组成部分是永远都存在的，否则楼怎么盖起来，只不过以后的刚需盘，开发商为了提高得房率，性价比更高，吸引购房者，可能会尽量的减少公摊，比如大堂小一点，过道窄一点，电梯少一点，比如常见的刚需盘两梯四户，改为重庆常见的三梯八户。

4、什么时候实施？

有的业内人士说，这只是一个征求意见稿，预计距离实施至少是5年后了，我不这么认为，根据新华视点的报道，这个《住宅项目规范》文件从2016年开始起草，经过2年多的研编，已经完成了（征求意见稿），现在公开，只是征求社会意见，出台哪有那么难的，我预计很快就会实施。

之所以敢断定很快，一方面是全国已有重庆实施了按套内建筑面积进行公开交易，可见从可行性上并没有实施难度，即使是按套内使用面积，也很容易能计算出来。

比如建筑面积100平米的房子，套内建筑面积是75平米，那套内使用面积就是减去阳台和墙体部分，可能只有62平米了。

另一方面，这是从维护消费者权益的角度考量，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。跟国际接轨，是大势所趋。

昨天新华社的文章说的很明白了，收集完意见后，专家审查完，住建部做好审核把关，按程序就可以批准发布了。

这个又不是房产税，不需要人大立法，而且只是动了开发商那点小利益，还不至于影响整个市场，如果效率高点，我预计最快今年最迟明年就能实施。