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没有必要对中国房地产丧失信心!丁祖昱发布最新研判

作者:深蓝财经 编辑:xuke 浏览: 2019-01-10 09:24:11
1月8日,易居中国总裁丁祖昱在楼市年度发布会上的很多经典语录成了当天的热门话题。
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“楼市之前是限涨,现在连跌也限了,既不能涨也不能跌,只能横。”

“95后对户型的首选需求都是3房,反正也买不起,不用负责,先说了要3房再说。”

“2018年有820万大学毕业生,之后每年毕业生将不断上涨,这群人将成未来置业刚需。”

“生得起二孩肯定买得起房,但长期来看,人口非常不乐观,房地产行业将受影响。”

……

1月8日,易居中国总裁丁祖昱在楼市年度发布会上的很多经典语录成了当天的热门话题。

2018年是一个特殊的年份,房地产行业迎来拐点,楼市会走向何方?宏观政策变化,开发商该如何应对?2019年的楼市会面临哪些新的变化和调整?丁祖昱回顾2018年的同时,给出了他对2019年的预测。

01

2018年中国楼市8大困惑

1.土地流拍

2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗,下半年以来,土地市场流拍频现,平均每天有4块土地流拍。

2.地王难产

“地王”指的是2016年和2017年出让的地王,2016年大概50%的地王开盘, 2017年出让的地王基本都没开盘,这两年拿地王的房企压力特别大。

3.各色维权

上半年之前,好久没听到“维权”这个词,现在只要提到降价、交房就各种各样的维权。哪家企业没碰到维权,就不是主流房企。

4.限制降价

限价出现了新状况,之前是限涨,现在连跌也限,既不能涨也不能跌,只能横。

5.产品降级

过去两年由于限价的原因,很多配置装修都下降,但是真心希望房屋的质量别下降。

6.租赁乱象

所谓一首《凉凉》送给大家,就是租赁市场被泼了一盆大凉水,从2017年的蜂拥而上,到2018年的麻烦不断,说明本身租赁市场就有问题。

7.去化困难

从最高点2018年5月份的8成6,降到去年年末的3成2,12月份由于促销回升了一些,但仍面临去化难的挑战。

8.资金承压

没有雪中送炭,无论是银行还是金融机构,大家必须要抱团取暖,共同度过资金寒冬。

02

2018楼市大数据

土地

1.三四线城市占土地成交总量近8成,中西部省会撑起一片天

2018年三四线城市的土地出让总面积接近80%,一二线城市的土地相对来说还是异常稀缺,需要重新反省三四线城市的战略。

杭州、郑州分列2018年土地成交金额和面积榜首位,中西部省会撑起面积榜半壁江山,传统一二线城市撑起金额榜江山。

2.北上深带头领跌城市地价,但地价前三位仍然是京沪杭

上海、北京、深圳的土地都跌了,深圳土地的跌幅更大些。深圳土地有它的特殊性,因为其土地出让块数比较少,所以一两块地的成交价格就会影响整体价格的判断。

从土地单价和总价的排行榜当中,还是上海、北京、杭州、广州这这几张老面孔占据城市排行榜前列。

新房

1.新房成交量一线低,二线平,三四线先高后降

房产交易量方面,一线城市基本和2017年持平;二线城市是中流砥柱,表现非常出色;三四线城市先升后降,特别从三季度末开始整体下降速度非常快,目前下降趋势还在持续。

成交top10的排行榜中,重庆仍然占据销售面积的第一位,杭州仍然占据销售金额的第一位。面积排行榜中大多数都是二线城市,销售金额排行榜中一线城市也都上榜,所以金额还是由房价决定。

而三四线城市的成交量TOP10中,长三角、珠三角的三四线城市表现非常出色,特别是排在前三位的三四线城市的成交量都比得上强二线城市的成交量。

2.63280元!北京重回房价第一

房价高说明了这个城市的竞争力,未来不再担心排第一是市场化的最大进步。

3.豪宅市场不乐观

豪宅市场仍不太乐观,特别是北京、深圳豪宅被腰斩,三亚也是去年豪宅受到影响最大的城市之一。2017年,三亚3000万以上的豪宅有两百多套的成交,2018年,三亚没有3000万以上的豪宅成交。

4.百亿神盘并不少,央企仍是大赢家

百亿神盘中,央企频频上榜,国企和央企仍是中国房地产企业的中流砥柱。

二手房

1.成交大跌

二手房的市场情况不是特别好,已经到了最危险的时候。在二季度以价换量稍微有所上升之后,从6月份开始就一路下跌,在11、12月份稳住。现在一个经纪人一年平均成交不了一套房。

2.从“跳价”到“价跳”

从价格来看,2017年甚至2018年第一季度的时候,二手房还频频跳价,你去看房,他还不愿意卖给你。现在是价跳,特别是环京的部分二手房,价格已经回落了20%以上。价跳情况会延续多久,我想还远远没有到价格的最终底部。

3.二手房成刚需首选

二手房成交中,大多集中在中小面积上,就是总价相对低的,刚需客户仍然占据二手房的主导。

企业

1.百强房企销售额首次突破10万亿,30强抢半壁江山

中国去年总成交量在15万亿,百强房企占据三分之二的成交量。前30家房企抢了半壁江山,占据46%左右的市场份额。2019年,集中度还会继续上升,强者恒强在最近几年都不会改变。

2.千亿房企新增13家

新上的千亿房企,规模增长速度还是比较快。但是前三强、前五强房企的整体增长速度已经开始放缓。

3.百强万盘

2018年,百强房企销售11425个楼盘,单项目产能8.78亿,和2017年的单项目产能差不多。这有赖于前三季度的市场比较好,四季度的市场成交对单盘有很大影响,最近这段时间单盘效能开始下降。

4.十家房企“吞”下一半土地货值

2018年51%的新增货值被TOP10房企收入囊中,余下TOP11-100仅分的剩下一半土地货值。

5.房企拿地开始稳了

较2017年相比,2018年TOP100房企拿地销售比从0.58降到了0.38,房企拿地明显更为保守。

6.满世界找钱

2018年融资环境不是特别好,缺少雪中送炭。房企境外债权融资从2016年10.7%提升至2018年33.6%,呈现直线攀升趋势。

7.中国内地房企扎堆赴港IPO

2018年有6家房企完成IPO,IPO的金额差不多是2017年的100倍。

8.物业成风口

物业公司是2018年上市的主力,目前物业也是资本市场最大的风口。物业上市后的资金用途都拿来并购,所以今天物业越大越美。上市物业公司不在于收多少物业管理费,而是占据了多少社区资源和流量。

9.BAT在敲门社区

智慧社区方面,从技术和渠道上BAT也在敲门,房地产要注意这些跨界巨头公司。

03

洞悉2018

人口

1.生一孩的都少了

结婚的人越来越少,2013年有1300万对结婚,到2017年只有1000万对,少了三百万对结婚,所以生一孩也少了。生一孩的数量也从2013年后不断下降,下降了300多万。

2.二孩冲高见顶

二胎政策后,连续2年都在1700万人口左右。2016年全面二胎放开后二孩比一孩占比还高,到达51%,但2017年二孩冲高已经见顶。

3.长期情况不乐观

长期来看,人口非常不乐观。从总量来看,未来甚至1500万每年人口增加都是乐观的预估,应该放开三孩、四孩政策。

需求

最近几年中国购房年新增需求约为17亿平方米。

1.人口导入的情况

强二线、强三线城市非常吸引人,比如重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等。

2.每一年的毕业生

2018年教育部预测的大学毕业生差不多有820万人,这820万人是未来的刚需,不管他们毕业后是租房还是和父母住在一起,都有居住的需求。

3.改善房

按照30年换一次房测算,目前中国的存量的住宅一共300亿,就是每一年3.3%的换房比重,差不多10亿平方米的改善需求。

消费者

1.关注95后

每一个楼盘应该准确定义自己的客户群体,80后关注孩子;70后需要户型大的;60后家庭结构开始缩小,居住面积缩小。要开始关注95后在关注什么,和80后比起来,95后一方面是孩子,另一方面敢想,首选需求都是回答一步到位买3房,反正买不起不用负责。

总体而言,三房是80、90和95后的首选,所以三房热销也是有道理的。

2.房住不炒

自从三年前提出“房住不炒”后,每一年投资的比重都在下降,特别是在2018年,纯投资的比重下降了8%个点。

3.限购对环一二线影响巨大

限购有合理之处也有值得商榷之处,应该把周边城市向主城市的未购房群体开放,比如说环上海、环北京,给无房户开放一套房。

4.投资只跟热点

第一临高,第二儋州,都在海南,第三、第四在雄安周边,后面还有西双版纳等等,这些都是2018年的热点城市,还包括旅游城市,都成为了投资比较高的城市。

5.买大还是买小

答案是买大的,买大的成为了首选。

租赁

1.供需平衡,租赁市场被过于高估

租赁市场完全可以被满足,一二线城市的空置率仍在15%以上。

2.供应结构不合理,低端需求被低估

例如,上海4000元以下房租的房子,完全供不应求。蓝领公寓很少,便宜的租赁物业很少。现在推出来的大量租赁房是中高端,这些正好是市场根本就不缺的。

3.租金没涨

租金没有大涨,而是平稳上涨。如果没有供应商和机构运营商的问题,今天租赁市场是很稳定的。希望租金稳住,才能保障城市这一群体的收入可以基本覆盖衣食住行。

4.房源在“个体”手里

由个体租房变成机构运营,市场空间还是很大的,但中国目前只有5%的房源在机构手上。

商业&办公

1.商业地产城市差异大头部房企更快更强

电商在倒逼商业地产的进步,但目前市场仍然是冰火两重天。城市间商业表现差异巨大,很多城市shoppingmall都已过剩;商业地产在分化,做商业地产的头部企业和做住宅的头部企业并不重合;新零售是未来商业中最关键的一个词。

2.写字楼去库存任重道远

住宅去库存早已告一段落,但是写字楼的去库存任重道远,而且还有一波办公楼正在来的路上。租金差异很大,不同能级的城市租金差异甚至在4倍以上。

3.“共享”办公成为“黑马”

共享办公促进传统写字楼的迭代升级,目前共享办公运营商占据了8.6%,很多城市办公楼也因为共享办公做了一些去化。

房企

1.高增长模式已不可持续

以前高增长的前提不再具备。一则市场容量不再放大,2018年17亿平方米的市场,2019年预测很难继续上涨;二则融资高杠杆的时代已经过去了,未来谁都不敢加杠杆,三高周转的能力虽然已经具备了,但没有市场容量和高杠杆的前提,高周转其实也很难了。

2.继续做大做强主业

大多房企开发业务占比都占据到95%以上,甚至很多房企的利润的主营业务的利润占比甚至超过100%。

04

2019年十大预测

1.房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

在中国经济面临巨大压力的情况下,房地产的作用愈加凸显。2019年,房地产仍然会成为中国经济的压舱石和稳定剂。没有必要对中国的房地产行业丧失信心,特别是不要对2019年的房地产丧失信心。

2.货币放水难解楼市之渴

2019年1月4日,央行便宣布降准1个点。但央行适度放水,不会马上传导到房地产。2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年,房地产的调整刚刚开始,不会因为政策的变动发生180度的折返。

3.中央放权到地方,“四限”放松有希望

2018年9月份市场进入到调整期。这段时间,虽然对于企业的银根上没有放松,但是个人购房者、消费者已经感受到了政策的放松。2019年一季度将迎来部分限制性政策的放宽或执行上的放宽。但政策放宽松之后,并不意味市场就马上回暖。

就目前的情况而言,很多城市开发商的销售价达不到限价的水平,可以不用再限价。个别城市有必要放松限购政策,支持首套置业的群体。未来可能有一部分三四线城市跟进菏泽的做法,放松限售政策。

4.13万亿!地产行业规模下降10%

2018年8月到11月的3个月里,三四线城市商品住宅成交面积占比下滑,由高点的69.3%下降至66.9%。2019年地产行业规模将下降10%。销售的金额会回到13万亿量级之上,销售面积也会从17亿平方米的高位回落。

成交面积占比的下降反映了三四线成交乏力的趋势,2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大,这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。

5.房地产继续看好海南

2018年4月22日,海南开始实行最严格的生态环境保护制度。该项政策落地后,海南市场一下子被打趴了,如果不对政策进行调整的话,海南基本上要告别房地产市场了。

但海南是一个国际旅游岛,又是一个自由港,它的人口都是外来的,不能买房的话怎么让这些人来?希望海南政策能够做一些微调,希望海南2019年更好一些。

6.购买力下降,刚需房要注意了

大数据研究发现,在一线城市和部分的二线城市,远郊的刚需房从2018年开始去化就出现了比较大的滑坡。在经历了过去几年房价的上涨之后,刚需的工资跟不上房价的涨幅,买房的压力在加大,购买力也在降价。

建议开发商2019年开始要设计一部分降级的产品。降级包括面积和户型的降级,例如做功能齐全的50平米或60平米的刚需房。2019年可能是对给大家的一个很好的机会,只有产品出现去化困难,出现滞销的时候大家才会重新关注产品,才会重新关注客户的需求。

7.地价还会降,房企可抄底

2019年很多城市地价将进入了底部区间,建议房企不要期望等到市场回升之后再去抢地。目前可能是房企拿地最从容的阶段,2019年前几个季度都是拿地抄底的好时机,但永远不要寄希望于抄到地价的最底部。

8.租赁行业面临大洗牌

2019年租赁行业将面临大洗牌,“背靠大树”的企业才能活下。而这棵大树,就是房企。

租赁企业中特别是运营型的企业,如果没有靠上房企的话,未来的压力会比较大。2018年很多租赁运营公司被淘汰,2019年可能会有一枝独秀的势头。如果房企能发现租赁市场中的机会,未来租赁市场仍然会是蓝海。他判断的原因是

9.看好物业管理,不看好养老地产

多家内地物业公司走上了港股上市之路,在上市潮背后,物业管理的潜力已经在凸显。

看好物业的理由,最主要的原因是资本市场看好物业行业,近两年物业彻底翻身了。物业已经从原来的保安保洁工作过度到现在满足社区的模式,各方各面都发生了翻天覆地的变化。现在的物业行业也吸引了BAT的注意,这恰恰证明了物业行业有巨大的发展潜力。

建议房企重新审视物业版块,规模小的房企可以采取合作的模式,“傍大款”让物业再上一个台阶。从开发业务的角度看,创建美好生活首先要从物业管理开始做起,2019年和物业相关的行业如智能化、物联网企业都可能会受到资本的青睐。

不看好养老主要有三个原因。首先,养老存在一个误区,以房养老的模式推行以来,中国只有少数家庭把房子抵押给保险机构,老人从银行手中每个月拿到的费用也很少。换个角度看,老人的房子可能属于孩子和孙子,老人是否能随意处置房子本身就需要打一个问号。

其次,在很多房企在设计养老公寓的思路也是错误的。在中国,能够健康地为家庭付出、安享晚年的老人不在少数。这些老人中大多数仍在发挥余热,在年轻人外出工作的时候照顾家庭,没有时间也不需要去养老公寓。

从需求的角度看,目前养老市场中唯一有市场的是需要看护的、需要照顾的失能失智的老人。但是这部分老人的比例较少,专门为他们建造养老公寓不现实。另外一个客观因素是,中国目前纯粹的养老用地太少,也为养老业的发展带来阻力。

10.看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉的股票

选择这些地产股有几个方式:有的是业绩还不错,但是2018年跌得比较猛;有一些相信他们的本身在2019的增长速度会比较快。

2019年,他看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉的股票。


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