来源：深蓝地产（ID：shenlanhouse）

高杠杆、高负债率、高频率变幻多样融资····房企目前面临的风险究竟有多大？

终于，央行给出了一份全面的评估。

近日，中国人民银行（简称央行）官网发布《中国金融稳定报告（2018）》，对2017年以来中国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。值得注意的是，在这份评估报告里，央行直接表明房地产高杠杆发展模式的风险上升，并提到了房地产“金融化”。

同时，该项报告的发布也直接影响到了今日（11月5日）地产股的表现，港股恒指显示，今日开盘，富力地产跌6.17%，碧桂园跌4.94%，中国恒大跌4.23%。

报告指出，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

房地产企业债务率较高，融资方式复杂

报告显示，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍，严重违反了自有资金购地的要求。同时，部分房企的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况。

报告提出，银行对房地产行业的信贷敞口较为集中，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。其次，部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，存在融资模式复杂、多层嵌套的问题，其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。

最后，我国大量企业贷款的抵押物为房地产，如果房地产市场波动剧烈，可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。从间接影响看，房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

其实，今年国家层面已经多次针对房地产所暴露出的风险，进行表态。7月31日，中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。10月29日，新华社刊文称，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”。从这些发声来看，可以肯定的是房地产调控绝对不会放松，将会进一步长期性地对楼市理性调控，炒房客的心思破灭。

而考虑到房地产行业风险会通过多种方式影响中国的金融体系，央行也给出政策建议，包括保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域的不当和过度融资，以及出台房地产市场健康发展长效机制。

点名房地产“金融化”

值得一提的是，《报告》在第三部分“宏观审慎管理”分析非金融企业投资金融机构的发展现状及监管时，同时提到了房地产企业。

《报告》指出，非金融企业投资控股两种或两种以上类型金融机构，事实上形成了金融控股公司。它界定了5类金融控股公司，分别是国务院、地方政府批准设立；央企设立的公司；阿里巴巴、腾讯、苏宁云商、京东等互联网企业，以及民营企业和上市公司通过投资、并购等方式逐步控制多家、多类金融机构，如明天系、海航集团、复星国际等。

针对非金融企业涉入金融领域，央行也直接指出了其面临的问题：盲目介入金融业；虚假出资；集团运作；隐匿架构；逃避监管；关联交易；急剧扩张等。

《报告》称，一些企业投资动机不纯，通过虚假注资、杠杆资金和关联交易，急剧向金融业扩张，同时控制了多个、多类金融机构，形成跨领域、跨业态、跨区域、跨国境经营的金融控股集团，风险不断累积和暴露。

值得注意的是，房地产企业涉入金融领域，在近年来房地产追求多元化发展中较为频繁。过去近十年间，绿地、华润置地、星河、鲁能、新华联、万达、泰禾、万科、龙湖、宝能等房企均出现金融化趋势。甚至有第三方2017年初发布的数据称，当时国内排名前50的房企，有将近一半进入互联网金融领域。

互联网金融平台的主要模式有 P2B 和 P2P 。 P2B 利用房企庞大的上下游产业链，为上下游企业提供资金支持； P2P 则是为非地产行业企业提供的融资服务和个人消费贷款服务。而近一年多来，P2P全国爆雷的事件时有发生。

房地产行业集中度提升，强者愈强，房企在追求扩大时面临拿地成本增高、资金受限等。除了追求多元化发展以外，房地产企业涉足金融领域最重要的一点原因还有能为其融资增加渠道。据了解，房企通过互联网金融平台可以展开供应链金融业务，具体包括应收账款融资、商票质押借款融资，将企业经营生产中产生的采购、服务合同通过金融化手段获得资金。

房地产金融平台危机四伏

不过，随着国家对金融风险的监管力度加强，企业对金融机构的投资在近年来有所收缩。其中，部分房企投资的互联网金融平台逐渐减少或停止发布金交所产品，部分资金直接对接融资企业的产品同样受到影响。

10月31日，就有媒体称，万达拟转让网络科技集团旗下的快钱支付业务，此前曾与苏宁洽谈，但未谈拢，目前正与一家具有外资背景的公司接触，进展相对顺利。不过，记者向万达方面求证，万达方面未予置评。

就在今年3月5日，政府工作报告也强调，要加强金融机构风险内控，“强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司监管”。

此外，湖北省住房和城乡建设厅日前也发布通知，将围绕房地产企业违规从事网络金融业务的重点部位开展专项整治，有效防范和化解全省房地产领域互联网金融风险。

湖北要求，房地产开发企业、房地产中介企业和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。同时，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务，并规范互联网“众筹买房”等行为。在全国来看也属于第一例。

可以肯定的是，随着政策对非金融企业的金融板块管控趋严，房企的互联网金融产品必定会受到影响，在偿债压力，融资难，政策严的情况下，“活下去”不失为房企接下来的“小目标”。