来源：深蓝地产（ID：shenlanhouse）

高负债压力，融资困难，销售业绩难达预期，在房地产被定调将长期坚持严厉调控背景下，不少曾经许下“千亿”目标的房企，临近年底，注定如“热锅蚂蚁”。

这其中，一定有泰禾。更令人感慨的是，就在业绩和高负债双重压下，仅履职4个月的高管也离职了。11月1日，有消息称，泰禾集团股份有限公司的副总裁陈健豪已经离职，并加入复星系上市公司豫园股份，任职CEO兼文化商业集团联席董事长。

屋漏偏逢连夜雨，是过于高估自身实力，还是踏错周期误判市场？泰禾需要打个总结。

老板“小目标”引监管层重视

有人说，一个企业的发展和老板的行为有很大关系。马斯克在推特上放飞自我，导致与SEC矛盾激化，特斯拉股价损失惨重。最终，马斯克自己认怂，卸掉董事长的职务。和马斯克的操作有着惊人相似的，在地产界看来，黄其森当之无愧。

2000亿时代、货值4000亿，负债率要降到75%·····这些都是去年底泰禾董事长黄其森给媒体透露的。而2017年的数据显示，泰禾如此豪气的说辞，也引起了股价震荡，随后泰禾经历多个涨停。黄其森的行为最终遭到了深交所发放的关注函，要求说明否已履行信息披露义务，董事长向特定媒体透露相关信息是否违反了《股票上市规则》规定等4项问题。

虽然后来泰禾回应称，关于销售目标2000亿元和降低负债率的说法，是属于黄其森对公司发展的目标和愿景，不构成公司的预测和承诺，表述也不包含公司确认的未公开的重大信息，并未违反规定，但不争事实，2018这一年，泰禾高歌猛进的背后，正在经历至暗时刻。

连续四年未公布销售额，2000亿目标或“难产”

10月26日，泰禾集团股份有限公司发布2018年第三季度报告。根据泰禾前三季度的业绩数据，报告期内公司实现营业收入195.82亿元，归属于上市公司股东的净利润14.44亿元，分别同比增长22.51%及15.35%。截至报告期末，泰禾集团总资产2420.91亿元，同比增长17.28%；负债合计2052.44亿元，归属于上市公司股东的净资产204.65亿元，资产负债率84.78%。 

而就在2017年12月，泰禾董事长黄其森才对外公布，2018年泰禾的目标是销售业绩达到2000亿元人民币。值得注意的是，2017年泰禾营收为243.31亿元，2016年则为207.28亿元。

作为一家上市公司，泰禾集团从不主动对外披露公司销售业绩，但我们可以根据第三方机构统计数据对比着看看。根据中国指数研究院发布的数据显示，1-10月碧桂园销售额达6124.3亿元；恒大销售额为5017.6亿元；万科则为4835.8亿元；而在top100名单里，泰禾为1149亿元。

不过，克而瑞数据显示，10月百强房企的销售业绩较9月环比下降10.5%。与去年同期相比，百强房企单月销售业绩的同比增速已连续三个月放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

泰禾“大跃进式”的业绩预估主要受2016年、2017年房地产市场高涨的行情影响。但现实是残酷的，2018年房地产市场调控力度没有放松甚至更严，在楼市和金融“双调控”的影响下，泰禾距离2000亿目标还差一半左右。

踏错周期，多个高端项目频繁融资

以泰禾接盘北京丰台“地王”为例，2017年12月26日，泰禾宣布拿下华侨城北京丰台地王项目100%股权，泰禾累计耗资108.62亿元。泰禾全盘接手后，“新著东方”更名为“泰禾·金府大院”。

由于北京高端别墅市场受到限价（最高单价不得超过10万）等原因调控，该项目的进展也受到部分影响。其中该项目的669-08#、669-15#号楼共112套房源于2017年12月24日获得预售证，拟销售价格分别为79731元/平方米、79868元/平方米。2018年2月9日，该项目669-21#号楼再取得预售证，批售套数为52套，拟售价格为79799.85元/平方米。

按照泰禾的计划，金府大院总投资140.13亿元，截至2018年上半年实际已投资103.21亿元。若按8万/平方米的均价推算，该项目可回笼资金约65亿。

但值得注意的是，泰禾的主要产品是高端项目，这种类型的产品如果依然套用于“高周转”必定会带来风险。在市场环境不景气的情况下，泰禾旗下高端项目也频繁进行融资。

10月11日和16日，北京泰禾锦辉置业有限公司分别向华能贵诚信托有限公司进行了股权质押。结合此次的股权变更来看，泰禾实际上是进行了一次信托融资。

11月2日，泰禾集团股份有限公司也发布公告称，其将为控股子公司福州泰盛置业有限公司(简称“福州泰盛”)提供不超过7.5亿元的贷款融资担保。

负债率84%，股价波动，融资难度加大

业绩堪忧的背后，泰禾负债焦虑持续加深。

泰禾三季度报显示，其负债合计2052.44亿元，归属于上市公司股东的净资产204.65亿元，资产负债率84.78%。对于降负债的问题，泰禾集团董事长黄其森此前曾表示，2018年上半年泰禾集团力争将整体负债率降到75%以下。但如今，距离年底已不到2个月时间，泰禾负债率仍在80%以上。  

高负债的压力让泰禾迫切希望融到资金补血公司流动性能。过去一年，泰禾的融资渠道颇多，包括银行借款、信托基金、私募债、中期票据、境外债、资产证券化等，综合平均成本为8.10%。

就在10月31日的泰禾投资者关系活动上，其公布的公司主要负债内容和比例显示，截至2018年半年度，公司银行贷款约 309 亿元，占比约 21%；公司债（ 3-5 年） 306 亿元，占比约 21%；信托借款约 613 亿，占比约 42%；资产管理约 192 亿，占比约 13%；其他产品约 51 亿，占比约 3%。信托借款占比最高。

成也信托，失也信托。泰禾高比例的信托借款，在监管层打压收紧房企信托融资的背景下变得更难了。

也许是自知之明，10月26日发布第三季度业绩报的同日，泰禾便宣布停发2017年员工持股计划。公开信息显示，泰禾在2017年11月20日发布了2017年员工持股计划，其拟向员工筹集资金总额上限为3.8亿元（含），以全额认购由云南国际信托有限公司设立的信托计划的一般级份额。该信托计划按照不超过2：1的比例设立优先级份额和劣后级份额，信托计划合计上限为11.4亿元，投资标的为泰禾集团股票。参与员工持股计划的人数不超过800人。

其实，泰禾第一次成功发布员工持股计划是在2015年。根据观点地产网报道， 2015年泰禾持股计划共吸引了500名员工的参与。其中，11名董事、监事和高级管理人员合计出资额5000万元，出资比例12.5%。剩余489名管理人员及骨干员工出资比例为87.5%，出资额度3.5亿元。

只不过也许是运气不好，泰禾这波操作正巧撞上了资管新规。2017年11月17日出台的资管新政规定，开放式私募产品、投资于单一投资标的私募产品、投资债券、股票等标准化资产比例超过50%的私募产品，不能进行分级。按照上述最新规定，用于员工持股、份额分级的产品，不符合新的监管要求。

2018年4月，泰禾曾将该员工持股计划筹集资金总额上限调整为5亿元，信托计划规模上限由11.4亿份调整为10亿份，信托计划设置的优先级份额与一般级份额杠杆比例由不超过2:1调整为不超过1:1。

近一年里，泰禾股价波动频繁，或许这也是其放弃员工持股计划的重要原因之一。2017年11月24日公布员工持股计划时，泰禾股价为16元/股左右，2018年 1月31日股价最高达到43元/股，随后股价下行，到6月股价为22元/股处于高位，截至目前，泰禾的股价为15.08元/股。

其次，高负债压力不减，其大股东股权质押比也高。10月22日，泰禾发布公告称控股股东泰禾投资集团有限公司（下称“泰禾投资”）、股东叶荔女士函告，将其持有的合共540万股公司部分股份办理了补充质押手续。

公告显示，截至目前第一大股东泰禾投资质押率高达99.29%，第二大股东叶荔质押率达78.4%。

综合以上方面，回过头来，如今再让黄其森说说对泰禾的期许和展望，也许他会低调很多。