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北京、广州房地产要回暖了?数据告诉你:痴心妄想!

作者:深蓝地产 编辑:xuke 浏览: 2018-10-25 15:11:15
尽管近日来,北京、广州陆续推地的节奏让人似乎看到了市场向好的景象,但回到现实,结合今年以来,一线城市的土地市场交易情况,乐观情绪还是需要先放一放。
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来源:深蓝地产(ID:shenlanhouse)

尽管大多数人都认为房地产寒冬正在逼近,但从表象来看,土地市场似乎正在为复苏。本周,一线城市“开仓放粮”的节奏加快,北京、广州等城市密集推地。

So,土地市场真的就回暖了吗?房地产提前“开春”了?

一线城市推地加速,是真回暖?

9月13日,北京成交三宗土地,总建设用地21万平方米,中海地产以29.1亿元拍得其中的朝阳区崔各庄乡马泉营村地块,溢价率约42%。

10月19日,北京市国土局出让三宗住宅类用地,最终分别被北京金隅以33.2亿元、金茂+中铁+路劲联合体以37亿元、中铁建以9.25亿元竞得,合计一日总成交金额为79.45亿元。最高溢价率达24.34%。

除此之外,10月22日北京市又挂牌出6宗住宅用地;10月23日又密集推地8宗,其中1宗为共有产权房用地,2宗为商业用地,1宗为非限价用地,其余的是限房价项目地块,其中共有产权住房用地位于顺义区。

而本月连续两天挂出12宗土地,难道北京土地市场已经准备好了放粮准备?

在广州,推地似乎也在加快。

10月10日,广州推出5宗土地,4宗成交。黄埔长岭居2宗,白云区1宗、南沙灵山岛尖1宗、增城中新镇1宗。最终开拍仅5分钟,4宗地块就已纷纷成交,吸金41.7亿元。

10月24日,广州又一口气挂出5宗宅地,起始总价约130.46亿元。这五宗宅地分布在白云、增城、黄埔、花都四区,其中四宗采用竞价+竞自持+摇号的方式。

尽管近日来,北京、广州陆续推地的节奏让人似乎看到了市场向好的景象,但回到现实,结合今年以来,一线城市的土地市场交易情况,乐观情绪还是需要先放一放。

先来看北京的情况,今年3月到8月间,北京仅有7宗土地成交。其中3月到5月之间,仅有延庆区延庆镇、康庄镇的1宗土地成交,溢价率仅9.7%;6月份有两宗土地成功出让,其中丰台区卢沟桥乡小瓦窑村地块以起始价成交;7月份有两宗土地交易成功;8月成交的两宗土地,溢价率也仅为0.9%和0.16%。

今年三月以来的土拍交易,以起始价成交比较普遍,其中受“限竞”影响,房企拿地显得异常谨慎。截至目前,北京土地收入868亿元,但与之相比的2017年同期则达到了1959.55亿元,出让金同比堪称腰斩。

而广州方面,从今年开始广州的土地市场就呈现明显的“降温”趋势。不仅个别地块出现了流拍,底价成交、低溢价成交的情况也越来越多。与早前拍地一次动辄百亿甚至两百亿元收入相比,2018年上半年广州土地出让金一次性收入过百亿的次数减少。

广州中原研究发展部研究报告显示,2018年上半年广州商住商服用地累计供应119.21万平方米,同比减少21%,环比减少40%。整体供应偏少,近4年仅高于2016年同期,为公开挂牌用地面积第二少的半年度,未来供应仍有待增加。

2018年上半年广州土地出让整体溢价为8%,较去年同期大幅下降57.9%。由于溢价和推地面积减少,同期广州商住商服用地累计出让金额429.4亿,同比减少8.6%。

土地资金来源受控,市场“雪上加霜”

7月16日,有媒体报道称,下半年北京土拍将强化监管竞拍主体的资金来源。其中强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金,对于以企业应付账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金,也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

随后的7月31日,召开的中共中央政治局会议也提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

以此来看,土地市场资金来源受到管控外,供需端也被死死掐住。

中国指数研究院公布的土地报告,今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示,全国有统计的300个城市中,2018 年以来全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗,其中共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

而从克而瑞发布的数据来看,第三季度开始,土地供应面积就呈现缩减趋势,9月全国336城经营性土地供应面积跌至20264万平方米,环比下跌25%,供应土地数共3030幅,环比下降22%。尤其是溢价率从5月份开始便连续下滑,9月土拍溢价率低至11%,创下新低。

尽管连日来,北京、广州推地似有加速迹象,四季度或将迎来土地交易的小高峰,但政策这把利剑仍要悬着,尤其是融资渠道收紧,当万科、碧桂园、保利都在守住钱袋子,不敢盲目扩张揽地的时候,有些盲目拿地的行为或给部分中小房企本就高压的负债雪上加霜。


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