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徐州楼市调研:房价已到达天花板

作者:樱桃大房子 编辑:xuke 浏览: 2018-10-25 09:57:05
按照统计局的数据,徐州此轮房价是从2016年1月份开始上涨的,新房至今已经连续上涨30个月了,但实际上,新房因为限价没让涨了。而二手房因为市场自身的调节,已经涨不动了。
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来源:樱桃大房子(ytdfz8)

作者:樱桃

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我这次去徐州是因为大学同学聚会,顺便了解一下徐州楼市。

徐州是国家统计局70个大中城市里的一个,也算是三线城市的一个代表吧。

按照统计局的数据,徐州此轮房价是从2016年1月份开始上涨的,新房至今已经连续上涨30个月了,但实际上,新房因为限价没让涨了。而二手房因为市场自身的调节,已经涨不动了。

下图是徐州各区新房10月价格图:

屏幕快照 2018-10-25 上午9.48.20.png

除了周边县区以外,徐州市中心房价都在万元以上,其中泉山区均价最高13783元/㎡,第二鼓楼区12900元/㎡,第三云龙区11900元/㎡,最后是铜山区11313元/㎡。

新房一般低于市场价10%-20%左右,新房1.1万左右,二手房1.3-1.4左右,当然也个别倒挂更多的,因此市中心性价比高的新楼盘目前开盘依然热销,尤其是东区、新城区。

比如最近开盘的中海九樾,在二环附近,均价1.1万元/平米左右, 所以开盘就抢光了,中签率不到一半;另一个是万科弘阳结庐,也在二环北路,价格更便宜,毛坯限价9500元/平米,所以中签率就更低了,只有23%,而周边万科次新二手房价格已经要1.5万/平米了,倒挂三四成,新房买到自然就是赚到。

但并不是所有的新盘性价比都这么高,越是偏远地段的新盘,性价比越低,因此随着市场调控的深入,他们的销售压力也在增大,有的甚至已经推出了优惠政策,我出去看盘的时候,就有郊区楼盘销售人员开始在路上往我们车里塞传单了。

所以楼市分化的情况在加剧,这也是所有城市都面临的问题,一些靠近地铁、主城区、地段好,以及新盘供给量比较少,性价比又高的楼盘,非常抢手,但一些位置偏远、性价比低的楼盘,越来越面临出货压力。

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徐州当地的房地产研究数据太缺乏了,公开基本查不到,徐房房屋置换经纪有限公司总经理孟庆立给了我一张图:

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因为目前徐州市场主要以新房成交占主导,每个月新房通常是二手房的3-5倍。

9月份徐州二手房网签1784套,环比下滑27%,同比下滑32%,而新房成交8690套,环比下滑15%。

徐州房价是从2016年开始上涨,年初均价才六千多,下半年开始暴涨,一手房最开始涨,二手次新房紧接着跟上,2017年下半年均价达到九千多。但实际上大部分房源价格都翻倍了,不过到此也有价无市了。

(以下数据来源安居客,为二手房挂牌价)

屏幕快照 2018-10-25 上午9.48.40.png

徐州日报的一位老师告诉我,他朋友今年卖了云龙区润金城的房子,四年前五千多的价格买的,卖出价1.7万/平米,翻了三倍,接盘侠来自北京。

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徐房房屋在徐州是最大的中介连锁店,有六七十家门店,所以孟总对市场变化较为敏感,他告诉我,徐州目前三个主城区成交量日均成交量在60套左右,相比2017高峰期150套的水平下跌了一半多。一般量在价先,量先跌。

根据他公司的观察统计,总价200万以上,单价1.5万以上的高端购买人群今年慢慢消失了,购买力没了。单价在1-1.5万元/平米之间,总价在100-200万的中端改善型群体还正常存在,而70-100平米,单价1万以下,总价100万以下的低端购买人群还比较庞大,这是成交的主力。老破旧的也有人买,因为单价低,特别是8000元以下的上车小区。

那从这个阶梯变化可以看出什么呢?

去徐州的第一天,我跟徐州日报、徐州广电的老师们、还有徐州的房企业内人士都做了深入请教交流,这几年徐州人口有进有出,但徐州是留不住高端人才的,有钱,或者孩子大学考的不错的,一般都是往一线城市和南京去的居多,而徐州周边小城市的人群流进来了,所以一百万以下的房子还是好卖。

这就是徐州的现状,留不住高端人口,所以房价涨到一定程度,目前是1.5万/平米就会遇到天花板,超过这个价格就是瓶颈,自然涨不动了,超过1万5买徐州,还不如去买南京2万多的房子,而且买的起200万以上房子的人,肯定考虑去南京买了,这就是市场价格规律,一二三线城市之间,一定是存在价格阶梯的,聪明的资金会流动。

但徐州是苏(江苏)、鲁(山东)、豫(河南)、皖(安徽)四省交界处,也算是交通要塞,对周边小县城还是有一定的人口吸附力,房价在1万左右也是有支撑的。

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徐州2015年常住人口866.9万,2016年871万,增长了4.1万,2017年常住人口876.35万,和2016年比增长了5.35万人口,说明徐州的吸引力在增加。其中市内五区人口319万。

2017年徐州的GDP总量达到6600亿,在江苏省排第五,但它的人均可支配收入在江苏省的13个城市中排名第11。

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从居民收入来看,苏南富裕,苏北的购买力明显要低好几个档次,徐州在苏北,而周边城市也都富不到哪里去,所以对房价的支撑,也就是中低端的水平。

孟总告诉我,徐州二手房总价在100万以下,90平米以下的成交现在占比达到70%,而且是首次置业为主,购房群体大多来自周边乡镇的人。

因为徐州不限购,而一手房跟二手房有倒挂,存在套利空间,所以现在仍然有很多投资客。目前徐州的调控政策只是限售限贷限价,唯一住宅合同签订后限售五年,非唯一限售六年。首套首付四成,利率上浮20%,二套五成,利率一样。

但在我看来,大部分新房10-20%的套利空间,限售5年6年,这些投资客注定是要被套牢的,二手房随便回调一两成,他们买的新房利润就跌没了。

目前徐州的库存周期已经基本结束,据克而瑞研究中心统计,截止到2018年8月份,徐州的去库存周期将至2.9个月,新房房源暂时确实是不多了,但同样,中高端的购买力也消耗的差不多了。

这跟很多城市一样,短期没什么库存,政府新房限价不让涨,二手房价格达到天花板已经有价无市,市场横盘一段时间后自然会开始降价。

降价的规律,通常就是二手房至少把和新房的倒挂部分跌掉,而新房远郊盘优先开始打折促销,当地购房者可以密切关注土地市场,如果土地降价或者流拍了,新房也将随之降价,目前新房虽然倒挂,但投资客买了想要赚钱也很难,估计还得亏银行利息,想要自住和改善的可以考虑买政府的限价新房,二手房不要买,投资建议止步。

5

过去两年,徐州的棚改力度非常大,这对房价上涨功不可没。

2017年:省政府下达我市棚户区改造指标为新开工38000套、基本建成27690套。

2018年:下达我市棚户区改造指标为新开工35000套、基本建成27700套。而今年6月底就已经完成全年的棚改任务了。

2017-2018年,共投入棚改资金197.08亿元。其中,争取上级补助资金7.58亿元;通过国开行贷款、发行私募债、企业债等方式累计取得融资授信约189.5亿元,融资到账90.8亿元,有力保障了棚改工作的顺利实施。

近期江苏省财政厅、省住建厅联合下发通知,徐州市获2018年度省级保障性安居工程建设引导资金8461.02万元。

也就是说,以后徐州的棚改规模没有这么大了!尤其是去库存任务已经完成的城市,国家棚改货币化安置必然也将随之结束,改为实物安置为主,这无疑会对徐州楼市产生影响!因为拆不出这么多购房需求了,没有大量安置资金来买房,再加上前两年购买力的集中透支,以及调控政策的影响,楼市下半场也该凉凉了。


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