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地产行业的逻辑变了 但他们并不是第一个

浏览: 2018-09-30 16:26:27
昨天万科的“活下去”刷屏网络,更是引发网友们的激烈讨论,房地产转折点是否真的到来?地产老大万科已经在用实际行动来告诉大家。
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昨天万科的“活下去”刷屏网络,更是引发网友们的激烈讨论,房地产转折点是否真的到来?地产老大万科已经在用实际行动来告诉大家。

万科为什么怕成这样,先看两个内部数据:

一:从2018年7月开始,地产行业景气度下行,表现为万科来访量(销售额的前瞻指标)大幅下滑,同比降低40%、环比降低40%,为2008年以来首次,下滑幅度超过2014和2016年。 

二:全国城市已有807宗土地流拍,地方政府财力吃紧,加大了税收力度,体现在万科,上半年预缴地方税450亿,而往年是300亿左右。

数据的确糟糕,但万科2018年半年报显示,仅货币资金就有1596亿,综合融资成本又是房企最低,基本在5.1%上下,本月又拿13亿在北京接盘海航大厦,按道理不至于这么怕。

更深层的原因,可能还是地产行业的逻辑要变了。

地产公司本质上是个金融公司,因为金融的本质是钱的交易,借钱给别人,从别人那里借钱。开发商从银行借钱,拿地,通过预售向客户借钱,盖房子,最终交付。而购房者通过时间轴,向20年之后的自己借钱来买房。

所以地产就是金融,不是什么新奇的观点,如果按照摩根士丹利的行业分类,不动产行业,本来是金融行业下的一个分支,而且海外做得大的房地产公司都是房地产基金和不动产管理的,做开发商做不大。开发商在世界历史上没有进入过世界500强,一个纯粹的开发商进入世界500强仅仅发生在2005年,但是之后次贷危机爆发了,然后他们就挂了。

中国的开发商正好相反,做的特别大,能够做到今天这么大,就是充分运用了金融杠杆。长期阅读我们易简财经的读者都应该清楚,2018年的宏观主基调,就是去杠杆。

2018年下半年,整个房地产行业去杠杆逐步推进已经进入深水区,整个政府针对房地产商已经重下猛料,停止了地产商的IPO和再融资,让房地产企业无法从A股市场获得资金。此外,银行也压缩了对房地产企业的贷款,导致房地产企业又无法从银行获得资金。如今,又要改革预售制度,这又切断了房地产企业从客户手中拿钱的希望,造成了房地产企业普遍的现金吃紧。

一旦预售制度发生改变,地产这个金融公司的模型要重做,这样的政策多来几个,行业的逻辑就发生改变了。

再极端一点说,如果把开发商的金融属性剥离了,那么中国开发商就跟新加坡公屋承建商没啥区别。

如果是那样,万科也好,碧桂园也好,还能维持现在的规模么?

在2018年,在房地产之前,已经有不少行业的逻辑在改变。

比如游戏行业。

我们知道中国游戏行业,现在一年大概有2500亿的规模,中国电影行业热热闹闹,才只有600亿。

此前游戏行业一直没什么监管,而电影行业监管非常强力。

现在游戏行业的逻辑变化有两个,1是版号,2是游戏行业专项税。

自今年2月5日以来,没有一款进口网游获得版号;自3月28日以来,国产网游再也没有了获得版号的消息,排队等待审批的游戏数量接近五位数。

除了控制游戏数量,未来还将设立“游戏行业专项税”,并且每款游戏可能将会征收35%的税款。

所以游戏行业如今一片寒冬,腾讯网易股价暴跌,二三线厂商更是裁员转型,市场一片惨淡。

回归到房地产,最高层的表态非常浅显直白,说房子是用来住的,这个用来住的,跟金融真的没有太大关系,所以万科说活下去,真的不是危言耸听。

深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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