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刚刚,商品房预售酝酿取消 开发商遭遇极寒风暴?

浏览: 2018-09-21 18:58:04
如果商品房预售制取消,房地产开发商的财务模型将全部重做。
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如果商品房预售制取消,房地产开发商的财务模型将全部重做。



今天,广东省房地产协会向各副会长单位下发紧急通知,称住房城乡建设部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发函件,要求对商品房预售许可的存留问题进行讨论研究。

 

通知还称,广东省住房城乡建设厅已经拟好了材料,准备在9月25日上报。而材料显示,广东的意见是,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施限售。理由是,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

 

因此,广东省房地产协会发出紧急通知,向各副会长单位征集意见,力挽狂澜。



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商品房预售许可历史

 

商品房预售,是指房地产开发企业将在建房屋先出卖给买房者,由买房者预先付定金或房款的行为。

 

这一制度最早出现在香港,没错,就是也发明了“公摊”制度的香港,“创始人”为香港富商霍英东。1953年时,30岁的霍英东成立立信置业有限公司,针对当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并鼓励分期付款。

 

这个制度的绝妙之处就在于,房企做得越大,越轻松,因为客户付的定金越来越多,房企自己投的钱不必见涨,就可以轻轻松松扩大规模。在推行后的一年多时间里,霍英东就建了100多栋、折合约50多万平方英尺的房子,净赚600万。

 

随后,这一制度由香港传入内地,并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。这一新房销售方式随之被广泛运用。

 

预售房交房时间没有具体法规规定,但交房时间在预售合同中可以约定。在实际操作中,一般都是购房者先给钱,2年后才能拿到房子。

 

目前,全国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达到90%,预售制已经成为国内商品房销售的主要形式。

 

2005年,商品房预售制首次受到质疑。当年,中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》,指出在上海、北京等房地产市场热点城市,房地产开发商将没开发的楼盘提前预售,这加剧了消费者超前购房的行为。

 

报告还建议,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,而经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消房屋预售制度,改期房销售为现房销售。

 

此后的10多年里,也时常有取消商品房预售的呼声传出。

 

比如,2006年“两会”,33名全国人大代表联署签名提案,要求取消商品房预售制度。2007年两会,有多名人大代表和政协委员继续建议取消商品房预售制度。

 

但至今还没有一个地区真正取消预售制。

 

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商品房预售的利弊


房地产行业是个资金密集型行业,预售制确实解决了房地产商的资金问题。特别是商品房最先开始发展的90年代,中国经济还不发达,房企融资渠道少。而当时的住房总量又不足,商品房供不应求,急需加快建设、增加商品房供应。而预售制的引入,正好降低了开发商的资金门槛,促进了房地产的开发和销售,也就能满足人们的住房需求了。

 

但殊不知,在接下来的日子,引进商品房预售制,却似乎是打开了潘多拉的盒子。

 

一个是,预售带来了巨大的杠杆效应,开发商用极少的自有资金,大举拿地,催生楼市泡沫,而风险和资金利息则转嫁到了购房者的身上。

 

90年代,“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,吸引了全国各地的淘金者。但最终,海南楼市崩盘,预售制难逃其咎。

 

再有,商品房预售的买卖双方,存在信息不对等的问题。

 

开发商拿到了钱,就万事大吉了,反正房子已经预售了,质量好不好也就不管了。而已经交了钱的购房者,是天然的弱势,对开放商也没有多少约束的能力,最后拿到手的房子是好是坏,只能是靠人品了。所以这些年来,交付季变维季,也早已是见怪不怪。

 

如今,预售制在国内实行已经有25年,对于为什么在这个时点突然又开始讨论预售制存废的问题,知名房地产专家韩世同对易简财经(ID:ejfinance)表示,对预售制的调整符合构建房地产长效机制,预售制执行了这么多年,开发商也积累了足够的资金实力,预售制也算完成了自己的历史使命,不宜再过度占用民众资金,其他行业也基本没有预售制的存在。


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结语

 


如果预售许可制真的废除,那么高周转催生巨无霸房企的故事,可能就告一段落了,而房企因为调控政策升级、融资渠道收窄本来就紧张的资金链,恐怕将雪上加霜,而开发商面临如此大的资金压力,房价可能将呈现下跌趋势。

 

所以广东省房地产协会发布这份加急文件,集思广益,力挽狂澜。若废止真是尘埃落定,那房企就不止是入冬了,而是遭遇极寒。

 

深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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