来源：拾遗地

自如租房的话题实在太火了，拾遗君抽出点时间简单写一下。

自如等长租公寓运营商，其实做的都是二房东的生意，从业主手里收房，然后向租客出租。

之所以是二房东，是因为无论是以前的小业主，还是现在的自如，都不持有房子，而是包下来、租出去，赚的是租金差。

但是自如把自己定位为资产管理服务商，与一般的二房东模式不同，自如是机构化运营，一个巨无霸企业在管理、运营几十万套房子，自如的员工有1万多人。

传统的小业主，基本上都是小区的中介或者个人，手里房源多，从房东手里包租下来，出租给租客，运营成本比较低，所以租金差也小得多。

自如从业主手里包租收房以后，会对房子进行改造、装修，比如把长了霉斑的墙面粉刷一遍，添置一些家具、电器等，重新出租。

另外还有运营效率，就是收过来的房子多久租出去，如何控制装修成本，一年空置多久，这是极为复杂的事情，拾遗君在此不多赘述。

总而言之，包租收房-改造装修-重新出租-租赁服务，这就是自如的资产管理。

对于房东的房子而言，自如已经不是委托的概念，还有了房屋管理的概念，比如装修、维护等，再加上自如的运营效率，因此不能否认自如在租赁市场的价值，毕竟已经有100多万租客住进了自如。

至于自如定价贵不贵、高不高，几十万、上百万自如客心里有数，不用拾遗君来评价了。

1

自如有一个付租方式，叫“自如白条”。

是的，跟京东白条和阿里花呗一样，其实属于消费贷产品，只不过京东白条、阿里花呗是用来买东西，之后按月还款；自如白条用来付房租，是按月还款的租金贷。

自如白条的来历，其实是之前跟京东金融合作，叫“自如京东白条”，京东金融把自如白条嫁接到了自如的房租。

后来自如发现自己就可以干这件事，而且有利可图，所以就把京东金融抛弃了，自己一手操办，名字也划掉了“京东”，改成了“自如白条”。

白条是一种什么产品呢？白条实际上就是信用支付，相当于刷信用卡按月还款，只不过因为透支信用，当然要支付一定利息。

自如白条则相当于租客向自如借取的一笔信用贷款，为期一年。

所以，这也就是为什么许多租客反映，租下自如的房子选择支付方式的时候，结果竟然签了一笔借款协议。

自如白条的期限是一年，对应租客的租赁期限也是一年。住进自如以后，每个月要在自如App上支付一笔费用。对绝大多数租客而言，这就是支付房租，只不过因为选择了自如白条的支付方式，比原来约定的房租贵一些。

但事情可没这么简单。

租客选择自如白条，自如会提供服务费折扣优惠（自如除了房租，每年还有租金10%的服务费），这意味着自如鼓励租客使用自如白条支付房租。

租客选择了自如白条，同时签署了一年期的租赁协议和借款协议，这笔借款是分期等额本息还款，租客每个月支付一笔费用，感觉上是在付房租。

但并不是，租客其实是在付贷款。一笔什么贷款？一笔租客提前支付一年租金、外加租金10%服务费、一个月押金的贷款，租客按月还款。

比如，你在北京租下自如一个3000块钱的单间，12个月的租金是3.6万元，加上租金10%的服务费和一个月押金，全年租房成本是4.26万元。

自如默认你是一次性付完全年租金，一次性付清4.26万元，也就是我们熟知的年付。但自如如果这么告诉你的话，就太天真了。

一是年付的方式，你不一定接受；二是一下子掏出这么多钱，也有压力。

于是自如告诉你，你还是可以按月付租，甚至不用选择自如标注的什么季付、半年付，完全不需要，但月付的前提是你要选择自如白条。

月付的方式，非常诱人，租客感觉压力一下就小了。

但租客们没有意识到，接受了自如白条的付租方式，相当于接受了一年期等额本息还款的信用贷款，贷款金额是4.26万元，按月偿还。

这时候又该自如客们困惑了，因为并没有从自如拿到钱。

是的，并没有拿到钱，但你拿到了自如一年的租赁使用权，自如这一间房一年的租赁使用权，按照自如的定价，就是4.26万元，自如默认你已经支付了全年房租，按月还款就好了。

信用借款会产生借款利息，一般自如管家会告诉你，自如白条的利率很低，只有8%，甚至比银行贷款更低。

因为是按月等额本息的还款方式，8%只是名义利率，一年期的实际利率可能翻了一倍，16%左右。

等额本息还款方式的实际利率比较高，主要因为借自如把本金对应期限的利息全部算进去，然后分摊至每月偿还。

但注意，等额本息还款是每个月都在偿还本金，实际上一年贷款期限里，你根本没有使用4.26万元本金，但照样支付了一年期的利息，实际利率当然很高。

简而言之，就是如果采用年付的方式，你去银行申请一笔4.26万元信用贷款，为期一年，约定一年后偿还本金。你拿到银行贷款后，以年付的方式一次性支付自如的租金，与按月等额本息偿还自如白条相比，也要划算不少。

2

前面说过，自如本质就是二房东，也是包租业主的房子，每个月要向业主付房租，如果租客拖欠了租金，或者不能按时还款，自如给业主付租金的压力也非常大。

毕竟业主把房子委托给自如，也是因为自如付租金比较及时，哪怕包租的租金低一些。

自如白条给了租客们信用支付，在自如手上，累积了成千上万笔信用贷款，对自如也是巨大的资金占用。

于是，自如想了办法，把这些信用贷款套出现金，继续使用。

是的，债权转让。自如已经发行了10几个亿的ABS（资产支持证券），基础资产就是打包在一起的成千上万笔信用借款，也就是自如白条，背后支撑的是成千上万自如客按月等额本息还款。

什么是ABS呢？ABS是一种资产证券化产品，只要有稳定现金流的资产，就可以打包放入资产池，做成证券化产品，在公开市场上让投资者购买。

租客每个月等额本息地偿还自如白条，现金流非常稳定，所以自如把这些自如白条打包成10几个亿的ABS产品。

这相当于自如转让了对租客们的信用贷款债权给ABS产品投资者，自如收到租客们按月还款以后，支付给这些投资者，作为本息。

自如还有10几个亿的自如白条ABS产品等待发行，获得批复发行额度是25个亿。

这样操作以后，自如得到了什么？自如得到了真金白银，自如一次性地收回了对租客发放的一年期信用贷款，而且当中包含租客们按月等额本息还款的超付成本，比租客实际一年的租金高得多。

但自如不用一次性把租金付给业主，而是按月支付，也没有押金，而且每年一个月空置期不用付租金。这些通过发行自如白条ABS收回来的资金，全部沉淀到了自如手里。

这些资金自如只需要拿一部分按月支付给业主，其余押金、服务费和时间差的资金，自如可以自己支配。

时间差沉淀的资金，拾遗君要特别提一下，自如一次性把对租客发放的信用借款收回来了，这笔借款里面，包含了租金、服务费和押金，还有租客分期付租额外承担的利息。

但自如不用一次性把租金支付给业主，按月支付。所以向业主的月付方式，与租客的年付方式，自如在其中无偿地占用了租客的租金。

这些提前收回来的资金，自如可以继续向自如客们发放信用借款（自如白条），形成规模以后又打包成ABS产品提前收回资金，周而复始，循环往复。

但是如果自如对资金管理不妥当，或者扩张透支、运营效率不佳，其中最有风险的就是按月支付给业主的租金无法保障，或者押金被挪用，风险将聚集。

自如向来强调自己在租赁市场的价值，比如装修和维护房源。但拾遗君认为，自如本质上跟二房东一样，没什么差别，赚的是租金差。

租客多付租金，自然应该获得更好的租赁服务，而且自如服务溢价很高。这并不是自如不可替代的价值。

但因为自如是专业化运营，熟知嫁接金融手段和套路，从成千上万租客手里，获取了超额收益，比如自如白条这种租金贷产品。

自如实际上作为一家大型的租赁机构，早已连接了芝麻信用等信用评分体系，自如自己也有自如分的信用评价，有足够的能力筛选租客，因此可以免除押金或采取月付的付租方式，这才是租赁行业的痛点。

但很可惜，自如没有。自如所做的，其实是所有资本都在做的同一件事：薅羊毛。