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保险公司成超级“炒房团” 中国平安变身A股“第二大房企”

作者:深蓝财经 编辑:易尔 浏览: 2018-07-20 15:54:59
在“房子是用来住的,不是用来炒的”的大背景下,各地不断出台限购、限售、限贷等调控措施,但抑制房价快速上涨效果有限。与此同时,去年以来,各大保险巨头密集布局房地产投资,俨然成为A股超级“炒房团”。
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来源:深蓝财经旗下公众号“深蓝财经网”

作者:柴刚

在“房子是用来住的,不是用来炒的”的大背景下,各地不断出台限购、限售、限贷等调控措施,但抑制房价快速上涨效果有限。与此同时,去年以来,各大保险巨头密集布局房地产投资,俨然成为A股超级“炒房团”。

近日,A股市值最高的保险巨头中国平安(SH.601318)旗下平安资管以137.7亿元入股华夏幸福(SH.600340),跻身华夏幸福第二大股东。此外,“平安系”还是融创中国(HK.1918)、碧桂园(HK.2007)、旭辉控股(HK.0884)第二大股东,广宇发展(SZ.000537)第十大流通股股东(2018年一季报)。

2017年年报显示,中国平安投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为675.32亿元。再加通过子公司持有5家上市房企742.58亿元的市值,“平安系”持有的房地产资产价值高达1417.9亿元,仅次于万科(SZ.000002),成为A股市值第二大的“房企”。


险企热衷于房地产投资,除部分自用外,在大类资产配置中,地产投资收益率较高也是一大原因。据《证券日报》披露,2017年投资性房地产单月收益率可达1.4%,高于银行存款、债券、证券投资基金、股票等投资品种。而对于手握巨资追求低风险收益的保险公司而言,房地产市场显然是最理想的投资目标之一。

截至2017年,中国平安、新华保险(SH.601336)、中国人寿(SH.601628)投资性房地产余额合计为550亿元,较年初增长约80亿元,三家同比分别增长11.2%、39.6%、157.3%。

137.7亿元入股华夏幸福

7月10日,华夏幸福公告称,控股股东华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让5.82亿股上市公司股份,转让价137.7亿元。转让完成后,平安资管及其关联方共持有华夏幸福19.7%的股份,跻身第二大股东。

值得注意的是,在此次交易中,华夏幸福承若2018年度、2019年度、2020年度归属净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。

不惜对赌3年净赚439亿元,华夏幸福融资的迫切性可见一斑。而这背后,是沉重的资金压力。

华夏幸福2017年四季度和2018年一季度净利润分别为87.8亿元和22.9亿元,降幅达283%。短短一个季度就出现如此大的业绩反差,显然,华夏幸福的财务出问题了。

因此,外界普遍认为,此次平安资管入股华夏幸福是帮助其缓解短期资金压力。

跻身四大上市房企二股东

平安资管入股华夏幸福,为“平安系”在房地产行业的布局再添一子。

目前,中国平安已经通过旗下子公司入股了碧桂园、旭辉控股、融创中国、华夏幸福、广宇发展5家上市房企。


Wind数据(截至7月19日)

数据显示,“平安系”持有的上市房企中,持股市值与持股比例最大的为融创中国,持股比例占融创中国总股本的36.16%,市值达到328.72亿元。而且,“平安系”现已成为华夏幸福、融创中国、碧桂园、旭辉控股四家房企的第二大股东。

“平安系”持有的上述5家上市房企市值总规模达742.58亿元,超过A股房企市值排名第五的绿地控股(SH.600606,截至7月19日最新市值725.22亿元,下同),正好等于本次入股的华夏幸福(A股房企市值排名第四)742.58亿元的市值。也就是说,从持股市值上看,“平安系”已经复制了一个华夏幸福。

参控股12家房地产公司

除了通过子公司间接持有上述上市房企外,中国平安本身还通过直接投资房地产公司及参控股多家主营房地产业务的公司来扩张自己的房产版图。

Wind数据显示,2017年中国平安控股或参股的房地产公司达12家,包括平安好房、深圳平安金融中心建设发展、杭州平江投资、上海葛洲坝阳明置业、成都平安置业、深圳平安商用置业、海逸有限公司、深圳市平安置业、北京京信丽泽、北京双融汇投资、安邦汇投、沈阳盛平投资,占到总参控股74家公司比例的16%。


2017年年报显示,中国平安投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为675.32亿元。


再加上前述通过旗下子公司入股5家上市房企的市值,截至7月19日,“平安系”持有的房地产资产价值高达1417.9亿元,已超A股市值第二的房企招商蛇口(SZ.001979,最新市值1345.28亿元),仅次于万科(最新市值2503.68亿元)。换句话说,从市值角度讲,传统的房地产企业市值排名应该改写一下,“平安系”才更像是A股市值第二大的“房企”。


A股上市房企最新市值排名(截至7月19日)

这还没完,实际上,中国地产Top 20的房企都和平安系有过合作。据自媒体楼市头条整理,它们的合作方式有以下几种:

1、共同开发。例如,平安和中海共同开发南京城南G43地块项目。今年3月,有消息称平安牵手万科、龙湖、保利联合开发成都高新一项目。

2、联合拿地。比如,2017年8月8日,万科+平安联合体以总价18.05亿元及高达44%的自持面积,获得北京海淀区翠湖科技园地块开发权。

3、股权投资。一个著名的案例是,2013年平安旗下平安创新曾以基石投资者身份持有绿地控股9.91%股份,彼时认购价仅5.62元,总价共58亿元。

4、融资合作。2016年6月底,新城控股与平安银行合作成立产业基金,获得平安银行给予的100亿元意向性房地产项目投资额度。2014年,平安和恒大在地产永续债上进行了合作。今年3月,地产黑马阳光城与平安信托达成合作协议,拟就房地产项目投资、新型产业方向及其他资本项下投资开展全面合作,预计在2年内完成360亿资金合作规模。

原来,在中国房地产市场的宏大叙事里,中国平安才是最浓墨重彩的一笔。中国最大的地主,不是许家印,不是王健林,不是王石,而是中国平安的马明哲。

可以说,中国平安没有砌过一砖一瓦,却坐拥全中国最大的地产帝国。

值得注意的是,炒房,为中国平安也带来了巨大的后续收益。2017年投资性房地产为中国平安带来的租金收入达到了27.57亿元,按照458.34亿元的持有成本来估算,年化收益达到6%。


险资炒房的背后:房企资金链危机频发

一边是房企对资金的饥渴,一边是险企的“不差钱”,两者一拍即合。

就在华夏幸福宣布平安资管入股的第二天(7月11日),中弘股份公告称,拟以14亿元转让全资子公司海南如意岛100%股权,接盘者为佳兆业集团。受北京严控商办物业销售影响,中弘股份年初已陷入资金危机和债务危机,不得不卖资产自救。

前有华夏幸福转让股权融资,后有中弘股份出售项目纾困,无不向外界传达一个信号:地产商已经没钱了!

自2016年10月本轮房地产调控以来,上交所、深交所、银监会等纷纷发文,地产融资全面收紧。

地产融资收紧率先从债券融资开始,地产债发行一改2015、2016年爆发式增长态势,2017年发行量仅1204亿元(不含短融),截至2018年5月16日地产发债1011亿元。银行贷款方面,专项检查、风险防控工作指导意见、规范银信类业务通知也严禁银行资金违规流入地产,通过私募资管计划委外资金流向地产也被禁止,房地产类信托监管在2017年后半年开始也持续收紧。

就在监管部门对涉房信贷严防死守的同时,保险资金却向房地产领域长驱直入。“这相当于在管理层防范金融风险的系统性工程上挖了一个缺口”,业内分析人士评论称,“还记得当年‘宝万之争’中宝能的下场吗?这一次同样是险资,同样进入房企,难道只因未涉及二级市场和万能险,政策就要区别对待吗?”

深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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