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房地产税来了,2020年或开征,按评估值收税,影响亿万人

浏览: 2017-12-20 21:14:03
财政部长肖捷今日在人民日报撰文称:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

来源:深蓝财经


财政部长肖捷今日在人民日报撰文称:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。


肖捷同时透露这一重磅税种走立法程序的时间节点是在2020年。


这次撰文的信号充分表明,房产税箭在弦上,国家一直在做充分的准备,而且财政部长透露的重大信号是,对住房按照评估值来征收房地产税,这将有什么影响?深蓝小编将在今天为大家充分综合各方面的意见。




同时,新开设的税种,力争在2019年完成所有法律程序,2020年完成落实税收法法定原则的改革任务。


肖捷撰文划重点:2020年是重要时间节点


肖捷此次撰文对房地产税的论述主要在靠后的章节,文章称:


按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度


文章也提到,按照党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求,新开征税种,一律由法律进行规范;将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范,同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。


这两个重要的信号,显示房地产税就要来了,这个税种或许会通过立法程序来通过。


房屋的评估值如何确定?


肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,那么评估值如何确定呢?


业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣


现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。


对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担,冯俏彬认为,随着对后端居民住房保有环节征税,前端的建设、交易环节税费负担将相应降低,确保总体税负平稳,这有利于房地产税推出。


朱为群表示,建设和交易环节的税费负担降低,主要涉及土地增值税制度的改革,以及各种行政性收费改革,具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。


超过三套住房可能会才会被征税

对财政部2017年12月20日房地产税政策的点评

易居研究院智库中心研究总监严跃进

从此次财政部长的文章可以看出,当前对于房地产税的开征应该说思路更加清晰,很多实质性的问题也得到了明确,尤其是对于房屋如何征收等问题都开始有了正面的答复,也标志着房地产税的改革正在加快


文章中最核心的一个内容实际上就是“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。从这个表述来看,评估值的征收方式实际上就是对房屋持有环节的一个征税,所以在持有环节中,会基于房屋的原值和现有价值,以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估,进而可以得出相应的纳税份额。类似做法也是比较公平的做法,换而言之,评估值大征收越多,评估值小征收越小,符合持有环节征税的原理。


另外一个值得注意的内容就在于,政策规定了力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。该规定也说明了一点,即房地产税的推进是要以立法为前提的,所以短期看不会征收,但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看,完成的压力不会太大。


在人民日报上撰文,自然是有一定的信号意义的,充分说明房地产税的改革思路很清晰了,这个时候也会通过发文的方式,暂时以半官方的姿态先进行信息发布。从这个角度看,当前类似发文,势必会督促相关部门加快推进房地产税的改革。


一般来说,征税会考虑几点因素。第一是房屋的评估价值,这个就是房地产估价的概念,要基于实际情况测算持有的房屋的总价值是多少。第二是纳入征税范围的评估价值,这个时候可能会有类似抵扣,比如说房屋原值的70%等类似的比例。


对于普通人来说,从住房角度看,三套以内住房都可以算是正常的,尤其是考虑到刚需置换和异地居住等,所以类似普通人的住房持有,问题其实不大,甚至不会纳入征税范围。而对于其他多套住房的持有,超过三套的,预计征税的可能性是很大的。



房价高意味着公共服务好,应该多收取较多房地产税

廖俊平

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

资深会员、副会长兼国际交流委员会主任委员


同样,房地产税的直接目的也不是为了调节公平,不像个人所得税,具有直接的劫富济贫的作用。当然,如果追溯到税收的根本目的——提供公共服务,其目的之一也是为了保持社会的公平(除此以外,政府出面提供公共服务的更直接的原因是因为需要政府来完成私人部门无法完成或者不愿做的事情,并且做这些事情需要花钱)。


政府出于公共服务的目的,要征收税赋,征税的时候则要考虑税收的公平和效率。从百姓手里拿钱(征税),可以采取各种各样的方式,根据所拿百姓银钱目的不同,其公平合理并且高效的征税方式也有所不同。


在世界各国,房地产税的征税目的一般都是为了提供社区日常公共服务,包括:学区教育、公共卫生、社区治安,这些公共服务主要是由常住在此的居民享用的,所以针对居民住房来征税是最合情合理的,针对性也最强,税负不容易被转嫁;并且假定住房面积越大、住房价值越高,享有的公共服务就越多,就应该通过缴纳更多房地产税的方式支付更多的公共服务费用。


这样一来我们就明白了,地方政府征收房地产税不仅不是为了打压房价,反而是希望房地产税和房价形成一个良性的循环。因为高房价意味着这里的住房需求大,为什么住房需求大,因为这里的社区服务、教育水平、公共卫生等各方面服务比较好,大家愿意来这里住。在美国这种现象非常明显:学区学校水平高、治安好的市镇,吸引了比较多的市民前往置业居住,房价就比较高。


由此出发,目前常见的另一种观点也就站不住脚了。这种观点就是:非私有产权不纳税,因为土地不是业主的私有产权,所以不应针对土地征收房地产税,只能针对地上的房屋征收。通过前面的分析我们可以看出,房地产税的课税理由是要为居民提供公共服务,可以说和居民所住房屋(及其土地)是否私有几乎没有任何联系。


还有一种说法:已经缴纳了70年土地出让金的住宅用地不应再“重复”征收房地产税,这也是似是而非的。因为土地出让金的实质是地租,或者说是将70年的地租一次性收取了。收取地租的理由在于:我国城市土地都是国有的,国家有权分取土地收益,征收地租。所以在收取土地出让金或者是地租时,政府的角色是土地所有者。而在收取房地产税的时候,政府的角色是公共管理者,是要为公共管理筹措资金。这基本上是两回事。


当然,因为不管是地租还是房地产税,都是进了政府的钱袋子,纳税人可以要求政府把地租拿出来用于公共服务,相应削减税收。事实上,政府往往也是这么做的:广州市政府这些年收取的土地出让金,不是很多都用在地铁建设等城市基础设施建设上了吗?香港政府更是长期用高地价(也就是政府收取高地租)来维持低税率(不过香港的物业税,也就是“差饷”,倒是一直照收不误的,所谓低税,主要是税率较低并且税制比较简单的流转税和所得税)。


我们再来看看另一种常见的观点或者说争议:是否应该对居民第一套住宅免征房地产税,从第二套住宅开始征税。如果我们明白了征收房地产税的作用是为了筹措公共管理资金,就会明白所谓第一套住宅免税是没什么道理的。或者说,第一套住宅免税的理由还不如第二套住宅免税来得充分呢——因为一户居民同时只能使用一套住宅,他的第二套住宅享受的公共服务为零(比如说子女教育)或者说很少(比如说垃圾清运等公共服务)。


但第二套住宅通常还是要征收房地产税的,这时可以把房地产税看作一种资源税——在土地资源有限的情况下,多占用土地资源,就要额外多交税,以此来提倡节约资源,缩小贫富差距。在这种情况下,房地产税更多地体现了调节贫富的作用。


如果把多套住宅的房地产税视为资源税,那么应该是累进税率才更合理:第三套比第二套应该适用更高的税率。但税收除了公平,还要考虑效率,把税率分得这么细,公平则公平矣,效率则可能大受影响。所以比较好的做法还是一刀切,按照统一的税率对所有的住宅征收房地产税。


至于房地产税应该从价计征还是从量计征(按面积征收),从量计征当然会简单很多,但这样可能未能体现房地产税的实质——前面说了,房地产税是用于政府的公共服务的,房价高意味着政府的公共服务好,吸引了较多的人来这里居住,所以应该收取较多的房地产税,因此从价计征更公平。


从价计征必然涉及房地产估价问题,好在这并不是不可逾越的障碍,世界各国在房地产税估价方面已经积累了很多经验,提炼出很多高效实用的估价模型,我国的房地产估价师在这几年也已经基本上掌握了这些估价技术。


如果房地产税来了,哪些人将受影响?


在中心城市拥有大量住宅的人

伤害指数★★★


从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。


购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★


如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。


购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★


绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。


加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★


如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。


在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★


相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。


手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★


房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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